Aree edificabili, ai fini Imu il valore venale deve essere determinato al netto dell’Iva

La Cgt di primo grado di Foggia esclude che l’imposta possa concorrere alla determinazione del valore di mercato, per evitare differenze di imponibile legate alla natura del venditore. La sentenza richiama inoltre i criteri per la determinazione dei valori delle aree edificabili e l’orientamento della Cassazione sugli obblighi dichiarativi.

Il valore imponibile delle aree edificabili ai fini Imu deve essere determinato senza includere l’Iva applicata alle operazioni di compravendita. È il principio affermato dalla Corte di giustizia tributaria di primo grado di Foggia con la sentenza n. 1565 del 2 settembre 2026, secondo cui l’inclusione dell’imposta produrrebbe una disparità di trattamento tra le compravendite effettuate da imprese e quelle realizzate da soggetti privati.

La base imponibile Imu delle aree edificabili è rappresentata dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di riferimento. Qualora il valore del terreno cambi nel corso dell’anno per effetto dell’adozione di nuovi strumenti urbanistici, occorre invece fare riferimento al valore di mercato esistente alla data in cui tali strumenti acquistano efficacia.

Un aspetto rilevante riguarda la possibilità per i Comuni di approvare provvedimenti che individuano valori di riferimento per le aree edificabili. La funzione di questi atti varia in relazione ai destinatari e agli obiettivi perseguiti. Quando la deliberazione è rivolta ai contribuenti, deve essere adottata dal consiglio comunale e consente a chi si adegua ai valori stabiliti dall’ente di essere tutelato rispetto agli accertamenti. In questa ipotesi, il provvedimento non produce effetti retroattivi, poiché riguarda i versamenti effettuati autonomamente dai soggetti passivi.

Diversa è la situazione in cui i valori vengono individuati per fornire indicazioni agli uffici comunali nell’attività di accertamento. In questo caso, il provvedimento può essere adottato dalla giunta o anche attraverso una determinazione dirigenziale e può avere efficacia retroattiva, in quanto costituisce un riferimento per controlli relativi ad annualità precedenti.

In entrambe le fattispecie, i valori deliberati dagli enti locali hanno natura di presunzioni semplici e non costituiscono parametri incontestabili. Il contribuente può quindi dimostrare che il valore attribuito all’area non corrisponde a quello effettivo, con il relativo onere probatorio che, in linea generale, ricade sul soggetto interessato.

Nel caso esaminato dalla Cgt di Foggia, non risulta chiaramente specificato se il Comune avesse adottato una propria deliberazione sui valori delle aree edificabili. L’accertamento sembrerebbe infatti fondato su un valore individuato in una precedente pronuncia di primo grado. È invece emerso che l’importo utilizzato dall’amministrazione comprendeva anche l’Iva.

Proprio quest’ultimo elemento ha determinato la censura dei giudici tributari. Il valore venale da assumere ai fini Imu deve infatti rappresentare il prezzo di mercato dell’area, senza essere incrementato dell’imposta relativa alla transazione. Diversamente, il valore imponibile risulterebbe condizionato dal regime fiscale del venditore e dalla natura delle parti coinvolte nell’operazione. Si determinerebbero così valori differenti per immobili aventi caratteristiche analoghe, a seconda che la compravendita sia effettuata da un’impresa soggetta all’applicazione dell’Iva oppure da un privato.

La conclusione assume particolare rilievo anche quando l’imposta è indicata separatamente rispetto al prezzo di vendita: in tale circostanza, l’inclusione dell’Iva nel valore dell’area risulterebbe ancora meno giustificabile, poiché il corrispettivo e il relativo onere fiscale sono distintamente individuati.

La pronuncia si inserisce inoltre nel quadro degli obblighi dichiarativi relativi alle variazioni di valore dei terreni edificabili. Sul punto viene richiamato l’orientamento della Corte di cassazione, che con la sentenza n. 26921/2025 ha escluso la necessità di presentare una dichiarazione Imu per comunicare tali modifiche, trattandosi di informazioni già conoscibili dall’amministrazione comunale.

Il principio riguarda sia il passaggio di un terreno da agricolo a edificabile, sia le successive variazioni del valore di un’area che abbia già acquisito la qualifica edificatoria. In entrambi i casi, secondo la Cassazione, non sussiste un obbligo dichiarativo a carico del contribuente.

 

Punti chiave

• Il valore imponibile Imu delle aree edificabili deve essere determinato al netto dell’Iva.
• I valori comunali di riferimento hanno natura di presunzioni semplici e possono essere contestati dal contribuente.
• Le deliberazioni rivolte ai contribuenti e quelle destinate agli uffici comunali hanno finalità ed effetti differenti.
• La Cassazione ha escluso l’obbligo di dichiarare le variazioni di valore delle aree edificabili già conoscibili dal Comune.

 

Fonti e riferimenti giurisprudenziali

• Cgt di primo grado di Foggia, sentenza n. 1565 del 2 settembre 2026.
• Cassazione, sentenza n. 26921/2025.
• https://ntplusfisco.ilsole24ore.com/art/aree-edificabili-l-imu-valore-deve-essere-calcolato-netto-dell-iva-AJUS0yuB?cmpid=nl_ntFisco 

 

Sintesi finale

Ai fini Imu, il valore venale delle aree edificabili deve essere determinato al netto dell’Iva, per evitare disparità legate al regime fiscale del venditore. La Cgt di Foggia chiarisce inoltre la natura presuntiva dei valori comunali di riferimento e la loro contestabilità. La Cassazione conferma che le variazioni di valore già conoscibili dal Comune non devono essere dichiarate dal contribuente.

Nota di trasparenza

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