TRIBUTI: rassegna stampa N° 12/2025 del mese di novembre

TRIBUTI: rassegna stampa N° 12/2025

Rassegna stampa mensile
IMU | TARI | TRIBUTI MINORI

 

Custodi di equilibrio e rigore: le sfide dei tributi locali nel mese appena trascorso

 

Cari Responsabili dei tributi comunali, benvenuti al dodicesimo numero della Newsletter Tributi del 2025.

Anche questo mese proseguiamo insieme il nostro viaggio tra norme, sentenze e prassi operative, con l’obiettivo di offrire strumenti concreti e aggiornati per affrontare con consapevolezza e rigore l’attività quotidiana negli uffici tributi.

Partiamo da un caso concreto: come funziona il diritto del coniuge superstite in caso in cui il deceduto fosse comproprietario con terzi della casa coniugale?  La moglie non potrà avvalersi di tale diritto.

Per quanto riguarda alcuni dei principali temi della rassegna stampa di questo mese vedremo alcune sentenze relative alle aree edificabili nelle quali la Corte ritiene: annullabile l’avviso di accertamento Imu sul valore emesso senza aver esperito il contraddittorio preventivo, non necessaria la dichiarazione relativa alla trasformazione di terreno agricolo in edificabile poiché si tratta di notizia che è conosciuta dal comune che ne è stato il soggetto promotore, né quando muta il valore dello stesso.

E ancora due sentenze di Cassazione relative all’abitazione principale che negano l’esclusione per l’unita’ acquisita successivamente e anche alla ulteriore unità contigua, di fatto unificata ed utilizzata anch’essa come abitazione principale.

Evidenzieremo come sempre la Cassazione relativamente ai beni merce si sia espressa negando le agevolazioni nei casi in cui gli immobili siano locati in corso d’anno, gli immobili siano oggetto di ristrutturazione e come invece per beneficiare delle stesse sia comunque sempre necessario l’obbligo di rinnovare la dichiarazione ogni anno.

In merito al Cup vedremo che gli scavi per la manutenzione delle reti sono obbligati al pagamento e che in caso di installazione di antenne e ripetitori sono obbligati al pagamento sia gli operatori che prestano il servizio di comunicazione elettronica, sia le aziende che realizzano e collocano le opere su cui sono montati gli impianti attraverso i quali si prestano i servizi di comunicazione.

In merito alla Tari troveremo alcuni articoli dove viene negata la riduzione riguardante i rifiuti speciali in assenza di documentazione dimostrativa idonea, e dove l’uso stagionale degli immobili non esclude la ricorrenza del presupposto impositivo e di come sia sempre invece dovuta la quota fissa.

Chiudiamo con un concetto che riassume bene il senso del nostro lavoro: presidio. Essere responsabili dei tributi oggi significa presidiare con attenzione ogni norma, ogni scadenza, ogni sentenza. Ma anche ascoltare, interpretare, guidare. Questa newsletter vuole essere uno strumento per farlo meglio, ogni mese.

Con stima e fiducia in un domani più equo,

Paolo Finotto

 

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PROBLEMATICA/QUESITO

Il Sig. Franco è deceduto ed era proprietario al 33,33% di una casa dove viveva con la moglie Enrica anch’essa proprietaria al 33,33% e con il sig. Piero anche egli proprietario al 33,33%.

Può la moglie Enrica beneficiare del diritto del coniuge superstite?

Soluzione:

No, l’art. 540 del Codice civile stabilisce che al coniuge, anche quando concorra con altri chiamati, sono riservati i diritti di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare a patto che il de cuius fosse o unico proprietario o in comproprietà con il coniuge. In caso di proprietà con terzi non sorge il diritto di abitazione in capo al coniuge superstite.

 

 

RASSEGNA STAMPA

3/11/2025 | Fonte:  https://ntplusfisco.ilsole24ore.com

 Imu, senza confronto alt all’avviso basato sulla delibera per le aree

 Per il giudice, i valori decisi dal Comune non hanno efficacia certificatoria

È annullabile l’avviso di accertamento Imu sul valore delle aree edificabili emesso senza aver esperito il contraddittorio preventivo. Ciò anche laddove i valori accertati fossero stati desunti dalle delibere comunali. La condivisibile affermazione è contenuta nella sentenza 387/1/2025 della Cgt di Chieti (presidente Marsella, relatore Tesei).

Il Comune aveva emesso un avviso di accertamento ai fini Imu avente ad oggetto, tra l’altro, il valore delle aree edificabili, senza il contraddittorio preventivo. A fronte dell’eccezione di invalidità dell’atto, sollevata dal contribuente, il Comune si era difeso sostenendo che si trattava di un accertamento sostanzialmente automatizzato, in quanto emesso sulla base dei valori di riferimento delle aree adottati con delibera locale.

La Corte di primo grado ha innanzitutto richiamato l’articolo 6-bis, legge 212/2000, e il Dm 24 aprile 2024, contenente l’elenco degli atti impositivi esclusi dall’obbligo in esame.

In proposito, è utile ricordare che, sebbene tale decreto ministeriale sia rivolto espressamente agli atti dell’amministrazione finanziaria, le regole ivi dettate costituiscono indicazioni di principio sui gli enti locali devono adeguarsi, secondo quanto stabilito nell’articolo 1 della legge 212/2000.

Al riguardo, l’elemento che emerge dalla lettura del provvedimento in questione, come correttamente rilevato dal collegio di primo grado, è che si considera automatizzato l’atto fondato esclusivamente sull’incrocio di dati.

Nel caso in esame il Comune, per giustificare l’omissione del contraddittorio preventivo, aveva per l’appunto eccepito che l’accertamento del valore Imu rinveniva dall’applicazione dei valori deliberati. È utile ricordare che gli enti locali hanno il potere (non l’obbligo) di approvare dei valori orientativi per le dichiarazioni dei contribuenti, con il corollario che il soggetto che vi si adegua non può subire accertamenti. In alternativa, gli enti possono adottare dei valori che siano invece di guida per le rettifiche dell’ufficio per gli anni pregressi.

I giudici di Chieti hanno tuttavia rigettato le osservazioni dell’ente, deducendo, giustamente, che i valori determinati dalle amministrazioni locali non hanno una efficacia certificatoria, ma rappresentano dei meri canoni di comune esperienza, che richiedono un adattamento alla specifica situazione del suolo oggetto di controllo. Per questo motivo, la sentenza ha confermato l’illegittimità dell’atto impugnato.

La pronuncia costituisce l’occasione per segnalare che il principio del contraddittorio preventivo opera a prescindere dal suo recepimento nel regolamento comunale. Con l’adozione del regolamento, l’ente ha la possibilità di adeguare i principi statutari alla realtà locale, individuando in modo puntuale gli atti esclusi dal contraddittorio preventivo. In assenza di regolamento, trovano invece diretta applicazione i criteri “statali”, così come interpretati dal giudice.

https://ntplusfisco.ilsole24ore.com/art/imu-senza-confronto-alt-all-avviso-basato-delibera-le-aree-AHnS8mTD?cmpid=nl_ntplusfisco

 

04/11/2025 https://smart24tributilocali.ilsole24ore.com

La mancata pubblicazione della delibera TARI genera un danno da condotta omissiva

 La comunicazione al MEF della deliberazione concernente i tributi locali ai fini della pubblicazione ex art. 13, comma 15 ter, del D.L. n. 201/2011 è acquisizione di ordinaria conoscenza dei responsabili dei servizi finanziari, i quali hanno l’obbligo d’ufficio di provvedervi senza indugio e comunque di monitorarne l’esito, in considerazione della particolare importanza dell’incombenza.

La sezione giurisdizionale della Corte dei Conti per la Campania condanna il responsabile del servizio per la mancata pubblicazione nel sito del MEF del provvedimento del Comune, determinando l’inefficacia delle nuove tariffe Tari di importo maggiore rispetto agli anni precedenti, costringendo l’ente locale a correggere gli importi dei ruoli di nuova emissione e per coloro che avevano già pagato aveva riconosciuto, per il surplus, un credito da compensare con la TARI dell’anno successivo

Ai fini del computo del danno, il Collegio rileva, inoltre, che non possono nemmeno essere prese in considerazione le stime di previsione indicate nel piano tariffario TARI, in quanto lo stesso indica il gettito stimato senza prendere in considerazione eventuali variazioni fisiologiche come, per esempio, l’apertura/cessazione delle utenze e il numero dei componenti dei nuclei familiari. Quindi, essendo la vicenda incentrata su un presunto danno da mancato incasso, la fonte certa da prendere in considerazione è la lista di carico/avviso di liquidazione del 2022 TARI con le tariffe maggiorate poi divenute inapplicabili; ciò ha costretto il Servizio finanziario a correggere gli importi dei successivi avvisi di pagamento in base alle tariffe TARI dell’anno 2020. Ebbene, la determinazione n. …. del …. del servizio finanziario del Comune ha indicato come credito TARI e TEFA, come quantum da compensare a coloro che avevano provveduto al pagamento del tributo in base alle nuove tariffe poi divenute inefficaci, l’importo rispettivamente di € 88.229,00 e 4.704,00 (importo complessivo € 92.933,00), consistente appunto nel danno erariale generato dalla riduzione del gettito in ragione del mancato assolvimento dell’obbligo di comunicare, nei tempi perentori previsti,

Quindi, nel caso in esame, il danno erariale è dipeso dalla omessa comunicazione della deliberazione comunale al MEF. E’ possibile qualificare la responsabilità oggetto di giudizio come omissiva, in quanto il danno contestato risulta causalmente conseguente alla violazione di una regola di condotta che avrebbe imposto alla convenuta un facere, appunto l’invio nei tempi stabiliti della deliberazione consiliare.

https://smart24tributilocali.ilsole24ore.com/#showdoc/44343391

 

04/11/2025 https://smart24tributilocali.ilsole24ore.com

 Cosap prescrizione decennale

 Il Cosap non è “un tributo locale”, ma un è “canone”, cioè un corrispettivo (reale o presunto, nel caso di occupazione abusiva) dovuto all’Amministrazione per l’utilizzo speciale o esclusivo di un bene pubblico, tanto che è devoluta al Giudice Ordinario e non al Giudice tributario la decisione delle relative controversie – (ex multis, SS.UU. Civili, ordinanza n. 34495 del 26 dicembre 2024, in base alle quali “Appartiene alla giurisdizione del giudice ordinario la controversia relativa al canone per l’occupazione di spazi e aree pubbliche, poiché l’obbligo del pagamento di un canone per l’utilizzazione di suolo pubblico non ha natura tributaria, esulando dalla doverosità della prestazione e dal collegamento di questa alla pubblica spesa”).

Il termine di prescrizione del cosap è, dunque, quello ordinario decennale.

La Corte di Appello di Milano respinge le argomentazioni sulla prescrizione quinquennale come fatto estintivo dell’obbligazione di pagamento.

Di interesse la parte relativa alla motivazione dell’ingiunzione fiscale con riferimento alle entrate patrimoniali. L’ingiunzione fiscale, al pari di ogni atto amministrativo, deve essere adeguatamente motivata, dovendo indicare, oltre che l’ammontare della somma chiesta in pagamento, anche la causale e gli elementi che consentano al destinatario di verificare la correttezza del credito, sia nell’an che nel quantum.

Il rispetto di tale principio appare ancor più rilevante laddove – come nel caso in decisione – la determinazione del credito, da parte della Pubblica Amministrazione, presupponga la selezione di specifici parametri e criteri di calcolo – (previsti dal “Regolamento comunale”, oltre che dal “tariffario” e dal “viario” in vigore al momento di redazione dell’atto) – e di cui la stessa Amministrazione è tenuta a dare atto (anche solo per relationem) con l’ingiunzione fiscale.

Decondo ampia giurisprudenza della Corte di cassazione e dalla quale non vi è motivo di discostarsi:

1. a) l’opposizione all’ingiunzione fiscale, ex art. 3 R.D. 639/1910, non ha ad oggetto i soli vizi formali dell’atto amministrativo, ma si estende alla cognizione del rapporto obbligatorio sottostante;
2. b) di conseguenza, nel giudizio di opposizione, la Pubblica Amministrazione assume la posizione sostanziale di “attore” ed è gravata dall’onere di allegazione e prova dei fatti costitutivi del credito, spettando, invece, all’opponente (quale “convenuto in senso sostanziale”) dare prova degli eventuali fatti estintivi, modificativi o impeditivi dell’obbligazione (art. 2697 c.c.);
3. c) invero, si afferma che – ai fini del riparto dell’onere della prova –“Non rileva al riguardo che la menzionata ingiunzione cumula in sé la natura e funzione di titolo esecutivo unilateralmente formato dalla P.A. nell’esercizio del suo peculiare potere di auto – accertamento e di atto prodromico all’inizio dell’esecuzione coattiva, poiché ciò non implica che nel giudizio di opposizione l’ingiunzione sia assistita da una presunzione di verità, dovendo piuttosto ritenersi che la posizione di vantaggio riconosciuta alla P.A. sia limitata al momento della formazione unilaterale del titolo esecutivo, restando escluso – perché del tutto ingiustificato in riferimento a dati testuali e ad un’esegesi costituzionalmente orientata in relazione all’art. 111 Cost. – che essa possa permanere anche nella successiva fase contenziosa, in seno alla quale il rapporto deve essere provato secondo le regole ordinarie” – (Cass. Civ., III, ordinanza n. 9381 dell’8 aprile 2021)

https://smart24tributilocali.ilsole24ore.com/#showdoc/44343415 

 

05/11/2025 https://ntplusfisco.ilsole24ore.com

Trasformazione di terreno agricolo in edificabile, esclusa la dichiarazione Imu

Con la recente sentenza 26291, i giudici della Corte di cassazione hanno escluso l’obbligo di dichiarazione Imu nel caso di trasformazione di un terreno agricolo in area edificabile in forza dello strumento urbanistico generale adottato dall’ente impositore. Secondo i giudici, infatti, in tale fattispecie, il dato imponibile da dichiarare è già a conoscenza dell’ente impositore e quindi la presentazione della dichiarazione diventa irrilevante.

Il trattamento Imu dei terreni

Il corretto inquadramento dei terreni, se agricolo o edificabile è necessario anche in virtù del diverso trattamento che agli stessi è riservato ai fini Imu.

Il comma 741 della legge 160/2019 definisce “agricolo” il terreno iscritto in catasto, a qualsiasi uso destinato, compreso quello non coltivato.

Per la determinazione dell’imposta dovuta, la regola generale, contenuta nell’ultimo periodo del comma 746 della legge 160/2019 prevede la determinazione della base imponibile applicando all’ammontare del reddito dominicale risultante in catasto al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato del 25% un coefficiente pari a 135. A questo valore, il comma 752 prevede l’applicazione dell’aliquota di base pari allo 0,76% con possibilità per i comuni, con deliberazione del consiglio comunale, di aumentarla sino all’1,06% o diminuirla fino all’azzeramento.

Per i terreni agricoli, tuttavia, sono previste alcune esenzioni.

Il comma 758, infatti, prevede che siano esenti da Imu le seguenti categorie di terreni:

1. quelli posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali di cui all’articolo 1 del Dlgs 99/2004, iscritti alla previdenza agricola (comprese le società agricole di cui all’articolo 2dello stesso decreto), indipendentemente dalla loro ubicazione;
2. quelli ubicati nei comuni delle isole minori di cui all’allegato Aannesso alla legge 448/2001;
3. quelli a immutabile destinazione agrosilvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile;
4. quelli ricadenti in aree montane o di collina delimitate ai sensi dell’articolo 15 della legge 984/1977, sulla base dei criteri individuati dalla circolare del Ministero delle finanze 9 del 14 giugno 1993.

Per le aree edificabili, invece, il secondo periodo del comma 746 prevede la determinazione del valore in base a quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, o a far data dall’adozione degli strumenti urbanistici. Tale valore tiene conto della zona territoriale di ubicazione, dell’indice di edificabilità, della destinazione d’uso consentita, degli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione nonché dei prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. I valori venali sono stabiliti con delibera comunale tenuto conto degli elementi prima visti. Va osservato che come sostenuto dalla giurisprudenza (ad esempio, si segnala la sentenza della Corte di Cassazione 6635/2019) il contribuente può anche dichiarare un valore inferiore a quello stabilito nel regolamento ed il Comune può ritenerlo congruo, in quanto concretamente corrispondente al valore di mercato come può accertare un valore maggiore. Sul valore dei terreni edificabili, l’aliquota applicabile è pari allo 0,86% e i comuni, con deliberazione del consiglio comunale, possono aumentarla sino all’1,06% o diminuirla fino all’azzeramento.

La normativa Imu definisce “area fabbricabile” l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi o in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità. Tuttavia, per espressa previsione normativa, sono considerati non fabbricabili, i terreni posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali di cui al Dlgs 99/2004, iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole, sui quali persiste l’utilizzazione agrosilvo-pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all’allevamento degli animali.

Coltivatori diretti e imprenditori Agricolo professionali

• Si definisce “coltivatore diretto” il soggetto che si dedica alla coltivazione dei terreni con prevalenza del lavoro proprio e di persone della famiglia. La definizione di questa figura è contenuta nell’articolo 31 della legge 590 del 1965 il quale dispone «[…] sono considerati coltivatori diretti coloro che direttamente ed abitualmente si dedicano alla coltivazione dei fondi ed all’allevamento ed al governo del bestiame, sempreché la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore ad un terzo di quella occorrente per la normale necessità della coltivazione del fondo e per l’allevamento ed il governo del bestiame». Il coltivatore diretto e la sua famiglia devono, quindi, assicurare almeno un terzo del fabbisogno lavorativo aziendale, con un numero di giornate annue non inferiore a 104.
• L’Imprenditore Agricolo Professionale è colui che rispetta i seguenti tre requisiti:

o sia in possesso di adeguate conoscenze e competenze professionali;

o dedichi alle attività agricole di cui all’articolo 2135 del Codice civile, direttamente o in qualità di socio di società, di almeno il 50% (25% per gli agricoltori che operino in zone svantaggiate) del proprio tempo di lavoro complessivo;

o l’ammontare dei ricavi dalle attività medesime sia pari almeno pari al 50% (25% per gli agricoltori che operino in zone svantaggiate) del proprio reddito globale da lavoro.

Pertanto, l’imprenditore agricolo professionale, a differenza del coltivatore diretto, non si occupa manualmente dell’attività agricola ma è il soggetto che la “dirige”.

La dichiarazione Imu

Il comma 769 della legge 160/2019 prevede l’obbligo di trasmissione della dichiarazione Imu ogniqualvolta si verificano dei fatti o degli atti che comportano delle modificazioni nei dati e negli elementi dichiarati dai quali consegua un diverso ammontare dell’imposta dovuta e comunque in tutti i casi in cui il Comune non è a conoscenza delle informazioni utili per verificare il corretto adempimento dell’imposta.

La dichiarazione IMU, quindi, non sempre è obbligatoria.

Nelle istruzioni ministeriali è ribadito il principio generale secondo il quale l’obbligo sorge solo nei casi in cui sono intervenute variazioni rispetto a quanto risulta dalle dichiarazioni già presentate, nonché nei casi in cui si sono verificate variazioni che non sono, comunque, conoscibili dal comune ed è presente un elenco di fattispecie in cui il modello deve essere presentato. In particolare, va presentato il modello quando: a) gli immobili godono di riduzioni dell’imposta; b) il comune non è comunque in possesso delle informazioni necessarie per verificare il corretto adempimento dell’obbligazione tributaria.

Ad esempio, rientrano nel primo caso i fabbricati di interesse storico-artistico nonché quelli dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati. Rientrano, invece, nel secondo caso, ad esempio, i terreni agricoli, posseduti e condotti dai CD e dagli Iap, iscritti alla previdenza agricola, comprese le società agricole indipendentemente dalla loro ubicazione oppure i casi in cui è intervenuta, relativamente all’immobile, una riunione di usufrutto, non dichiarata in catasto.

Si osserva che le istruzioni ministeriali includono tra i casi in cui la dichiarazione deve essere presentata quello in cui il terreno agricolo è divenuto area fabbricabile. Le istruzioni precisano che in questa ipotesi, “nonostante che il dato relativo alla variazione catastale sia fruibile dal comune; tuttavia, l’informazione relativa al valore dell’area deve essere dichiarata dal contribuente, così come devono essere dichiarate le variazioni del valore dell’area successivamente intervenute, poiché detti elementi non sono presenti nella banca dati catastale”.

Le istruzioni precisano, tuttavia, un altro aspetto rilevante: nel caso in cui il comune abbia predeterminato i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, la dichiarazione non deve, invece, essere presentata se il contribuente all’atto del versamento intende adeguarsi, per il calcolo dell’imposta, al valore venale dell’area predeterminato dal comune.

Il termine ordinario per l’invio è fissato al 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell’imposta; l’invio entro 90 giorni dalla scadenza consente di considerare la stessa come tardiva e non omessa.

La sentenza 26921 del 7 ottobre

Il caso analizzato dai giudici della Corte di cassazione riguardava due avvisi di accertamento Ici (ma le considerazioni valgono anche ai fini IMU come anche ai fini IMU viene affermato il principio di diritto di cui si dirà più avanti) per le annualità di imposta 2010 e 2011, deducendo che l’area di loro proprietà era compresa nell’ambito del comparto edificatorio, approvato con delibera del Presidente della Giunta provinciale.

Diverse sono le questioni di interesse.

Una riguardava il termine di decadenza quinquennale per la notifica dell’avviso di accertamento: secondo il comune, il termine decorreva dal momento di invio della dichiarazione mentre secondo il contribuente decorreva dall’anno di competenza. La questione, quindi, era anzitutto quella relativa alla permanenza dell’obbligo dichiarativo in caso di variazione delle caratteristiche del terreno che da agricolo diventa edificabile in seguito all’adozione di uno strumento.

Il comune, infatti, presentava un ricorso incidentale con cui deduceva la decorrenza del termine decadenziale per l’esercizio del potere autoritativo dall’anno successivo a quello in cui il contribuente avrebbe dovuto presentare la dichiarazione ma secondo i giudici, tale rilievo non meritava accoglimento.

Nella sentenza, i giudici rilevano l’esistenza di un orientamento giurisprudenziale secondo cui l’obbligo della dichiarazione cui il contribuente è tenuto in relazione alla “modificazione dei dati ed elementi dichiarati cui consegua un diverso ammontare dell’imposta dovuta” non ammette equipollenti e la relativa inosservanza genera un illecito. Ricordano ancora i giudici che il mutamento di destinazione urbanistica di un terreno agricolo, la cui edificabilità sia sancita da sopravvenute variazioni dello strumento urbanistico generale, costituisce specifico oggetto dell’obbligo dichiarativo, incidendo sulla determinazione del valore venale ai fini della liquidazione del tributo.

I giudici osservano, però, che l’articolo 37, comma 53, del Dl 223/2006 aveva previsto la soppressione dell’obbligo di dichiarazione (ai fini ICI) con eccezione di alcuni casi.

Analoghi principi sono stati ribaditi in tema di Imu dalla giurisprudenza (richiamata dalla corte) e pertanto, anche per questa imposta, la permanenza dell’obbligo della dichiarazione vale soltanto per le fattispecie in cui il presupposto di fatto per beneficiare di una riduzione o di un’esenzione non sia ancora venuto a conoscenza attraverso l’acquisizione di documenti o l’assunzione di informazioni, anche se per finalità extratributarie dell’ente impositore.

Articolo 37, comma 53, Dl 223/2006

A decorrere dall’anno 2007, è soppresso l’obbligo di presentazione della dichiarazione ai fini dell’imposta comunale sugli immobili (ICI), di cui all’articolo 10, comma 4, del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, ovvero della comunicazione prevista dall’articolo 59, comma 1, lettera l), n. 1), del decreto legislativo 15 dicembre 1997, n. 446. Restano fermi gli adempimenti attualmente previsti in materia di riduzione dell’imposta. Fino alla data di effettiva operatività del sistema di circolazione e fruizione dei dati catastali, da accertare con provvedimento del direttore dell’Agenzia del territorio, rimane in vigore l’obbligo di presentazione della dichiarazione ai fini dell’ICI, di cui all’articolo 10, comma 4, del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, ovvero della comunicazione prevista dall’articolo 59, comma 1, lettera l), n. 1), del decreto legislativo 15 dicembre 1997, n. 446. Resta fermo l’obbligo di presentazione della dichiarazione nei casi in cui gli elementi rilevanti ai fini dell’imposta dipendano da atti per i quali non sono applicabili le procedure telematiche previste dall’articolo 3-bis del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 463, concernente la disciplina del modello unico informatico”.

Arrivano, quindi, i giudici ad affermare che non sussiste l’obbligo di presentare la dichiarazione per il terreno agricolo divenuto edificabile poiché il Comune conosce già le variazioni del proprio Piano Regolatore Generale.

La motivazione è che l’inosservanza di un adempimento che costituisce un presupposto solo formale per il godimento di un’agevolazione non impedisce di riconoscere il diritto al beneficio del contribuente che abbia i requisiti per usufruire dello stesso, tanto più ove essi risultino da documentazione in possesso dell’ente impositore.

Concludono, quindi, su questo tema i giudici affermando il seguente principio di diritto: «l’onere dichiarativo della variazione degli elementi di imposizione previsto dall’articolo 10, comma 4, del Dlgs 504/1992 (Ici) e, nell’Imu, dall’articoli 13, comma 12-ter, Dl 201/2011, articolo 13 (e successivamente imposto dall’articolo 1, comma 769, legge 160/2019) non sussiste nell’ipotesi in cui la variazione consista nella sopravvenuta trasformazione di un terreno agricolo in area edificabile in forza dello strumento urbanistico generale adottato dall’ente impositore».

Il principio affermato dai giudici è certamente innovativo ma, prudentemente, deve essere applicato tenendo conto che le istruzioni ministeriali al modello Imu prima richiamate forniscono indicazioni differenti.

Nella sentenza c’è poi spazio anche per il tema della omessa comunicazione al proprietario della sopravvenuta edificabilità. I giudici, ancora una volta richiamando l’orientamento della Corte stessa, ricordano che è la previsione dello strumento urbanistico generale adottato dal Comune a far sorgere l’obbligo di corrispondere l’imposta sull’area edificabile e che tale circostanza non è subordinata a nessuno specifico adempimento di comunicazione o di notifica da parte dell’amministrazione.

In sostanza, l’omessa comunicazione al proprietario della sopravvenuta edificabilità non esonera dall’obbligo di eseguire il versamento dell’imposta, tranne nel caso in cui la difesa del contribuente non risulti concretamente pregiudicata.

Ne consegue che la mancata comunicazione, oltre a non incidere sull’imposta da versare, non incide nemmeno su sanzioni e interessi che, quindi, possono essere richiesti in sede di accertamento.

Su questo tema, i giudici ricordano che la circolare 3/DF del 2012, nel caso di mancata comunicazione al contribuente prevede l’applicazione dell’articolo 10, comma 2 della legge 212/2000 il quale dispone (anche nel testo oggi vigente) che «non sono irrogate sanzioni ne’ richiesti interessi moratori al contribuente, qualora egli si sia conformato a indicazioni contenute in atti dell’amministrazione finanziaria, ancorché’ successivamente modificate dall’amministrazione medesima, o qualora il suo comportamento risulti posto in essere a seguito di fatti direttamente conseguenti a ritardi, omissioni od errori dell’amministrazione stessa». Tuttavia, i giudici nella sentenza definiscono irrilevante e quindi non applicabile al caso in esame tale chiarimento; la motivazione, anche in questa ipotesi, resa richiamando un orientamento consolidato della Corte, è che la circolare ministeriale, interpreta una norma tributaria ed esprime esclusivamente un parere che non è vincolante per il Giudice e autorità che l’ha emanata poiché è priva di efficacia normativa.

Il contribuente, quindi, è tenuto a verificare che il terreno agricolo resti effettivamente tale al fine di adempiere al corretto versamento dell’imposta non essendo possibile, secondo i giudici, in caso di variazioni catastali, eccepire la mancata comunicazione da parte dell’Ufficio delle modifiche.

Infine, si segnala anche da parte dei giudici una riflessione sul tema della collaborazione e buona fede richiamato nella sentenza stessa e previsti dallo Statuto del contribuente.

I giudici ricordano che il principio di “collaborazione” trova il suo riferimento dal lato dell’amministrazione finanziaria nei principi di “buon andamento”, “efficienza” e “imparzialità” dell’azione amministrativa tributaria; dal lato del contribuente, invece, sla collaborazione richiede che siano tenuti comportamenti non collidenti con il dovere, sancito dall’articolo 53, comma 1, della Costituzione e imposto a tutti i contribuenti, di concorrere alle spese pubbliche in ragione della loro capacità contributiva. Il termine “buona fede”, invece, se riferito all’amministrazione finanziaria, coincide, almeno in gran parte, con i significati attribuibili al termine “collaborazione”, in quanto entrambi mirano ad assicurare comportamenti dell’amministrazione stessa “coerenti”, vale a dire “non contraddittori” o “discontinui”.

https://ntplusfisco.ilsole24ore.com/art/trasformazione-terreno-agricolo-edificabile-esclusa-dichiarazione-imu-AHROoWXD?cmpid=nl_ntplusfisco

 

10/11/2025 https://ntplusfisco.ilsole24ore.com

 Parcheggi a pagamento soggetti a Tari: escluse zone esterne e di transito

 Sì al cumulo giuridico per l’omessa dichiarazione relativa a più annualità

Le superfici funzionalmente operative destinate a parcheggio sono soggette alla Tari fatta eccezione per le corsie di manovra e transito. Non è soggetta alla Tari la superficie esterna inutilizzabile. Le sanzioni per omessa dichiarazione relative a più anni vanno applicate con il cumulo giuridico. Sono questi gli interessanti principi espressi dalla Cgt di primo grado di Avellino con la sentenza n. 895/2/2025 del 7 ottobre 2025 (presidente Taccone, relatore Spella).

Una società impugna più accertamenti emessi per diversi periodi di imposta con i quali il concessionario del Comune chiede la Tari per l’intera superficie coperta destinata a parcheggio a pagamento e irroga le sanzioni per omessa denuncia con il cumulo materiale, senza applicare il cumulo giuridico, nonostante le asserite violazioni fossero le medesime per più anni.

La contribuente, in giudizio, produce una relazione tecnica descrittiva delle caratteristiche funzionali del parcheggio ed eccepisce l’insussistenza del presupposto impositivo della Tari per l’attività di parcheggio, in subordine l’esclusione delle corsie di transito e manovra, comunque l’esclusione della superficie esterna per la quale fornisce prova della inutilizzabilità e l’applicazione del principio del cumulo giuridico perché le diverse sanzioni irrogate per l’omessa denuncia sono della medesima indole.

La Cgt di Avellino accoglie il ricorso. Dopo aver precisato che il presupposto impositivo della Tari, in base all’articolo 1, comma 641, della legge n. 147/2013, è costituito dal possesso o detenzione, a qualsiasi titolo, di locali o aree suscettibili di produrre rifiuti urbani, e che si tratta di una presunzione iuris tantum che ammette prova contraria, procede all’esame del caso di specie.

La Corte ritiene che le aree destinate a parcheggio – in particolare gli stalli di sosta coperti o scoperti gestiti in modalità a pagamento – sono superfici astrattamente produttive di rifiuti e dunque soggette all’imposizione Tari, perché frequentate da veicoli e utenti, circostanza che giustifica l’imposizione in via presuntiva.

In base alle risultanze della relazione tecnica, i giudici decidono che le corsie di manovra e transito non devono essere assoggettate a Tari, in quanto prive di autonoma destinazione operativa e non produttive di rifiuti in senso apprezzabile.

Ciò vale anche per le superfici inutilizzabili e inaccessibili, per le quali la contribuente ha fornito la relativa dimostrazione e che, in assenza di prova contraria da parte del concessionario, non sono suscettibili di produrre rifiuti.

Infine, sancisce l’applicazione del principio del cumulo giuridico per le sanzioni irrogate per i diversi anni accertati in relazione alla omessa denuncia. La decisione si pone in linea con il recente orientamento di legittimità (sull’argomento si vedano le pronunce di Cassazione 16265/2024, 17058/2024, 21703/2022 e sul cumulo giuridico la n. 13789/2025).

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10/11/2025 https://ntplusfisco.ilsole24ore.com

Imu, previdenza agricola e Pac rendono esenti i terreni edificabili

I coltivatori diretti possono provare in via documentale la propria condizione

I terreni edificabili, se posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali, sono esenti dall’Imu. La prova della qualifica di coltivatore diretto è data dall’iscrizione alla previdenza agricola e dalla percezione dei contributi Pac. Questi sono i principi sanciti dalla decisione della Cgt di primo grado di Pavia con la sentenza n. 269/2/2025 del 28 luglio scorso (giudice monocratico Bocchiola).

Il contribuente impugna il provvedimento di diniego dell’autotutela, l’atto di pignoramento presso terzi e l’iscrizione del fermo amministrativo aventi ad oggetto l’omesso versamento Imu, emessi dal concessionario.

L’interessato, in particolare, eccepisce l’errore sul presupposto d’imposta perché, essendo coltivatore diretto, ha diritto all’esenzione dall’Imu; inoltre, rileva che l’atto di pignoramento presso terzi rappresenta il primo atto con cui ha avuto conoscenza degli atti presupposti perché la loro notifica era irrituale. Infine, ha allegato il fatto che, a partire dall’anno successivo a quello accertato, il Comune non ha più richiesto il pagamento dell’Imu.

La Cgt di Pavia accoglie il ricorso. Dopo aver rilevato la tempestività dell’impugnazione, esamina la questione relativa all’asserita notifica. I giudici ritengono che la notifica non si sia perfezionata in quanto il concessionario non ha prodotto in giudizio copia della documentazione comprovante l’invio delle comunicazioni di avvenuta notifica (Can) e di avvenuto deposito (Cad).

Nel merito, la Cgt ritiene che, in base agli articoli 1, comma 758, legge 160/2019, articolo 1 del Dlgs 99/2004 e articolo 1, comma 13 della legge 208/2015, sono esenti dal pagamento Imu i terreni, anche edificabili, se posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali che risultino iscritti alla previdenza agricola.

Nel caso concreto, il contribuente ha documentato l’iscrizione nella previdenza agricola e ha prodotto documentazione relativa all’incasso dei contributi Pac, destinati ai soggetti che posseggono i requisiti dell’impresa agricola.

Secondo il giudice, nonostante il Comune non si fosse costituito in giudizio, ma probabilmente a seguito della costituzione del concessionario, il fatto allegato dal contribuente della mancata richiesta di pagamento dell’Imu con decorrenza dall’anno successivo a quello accertato, costituisce un fatto concludente che sottende la volontà di rinunciare alla pretesa.

La decisione, per quanto riguarda la irritualità della notifica e, nel merito, il diritto all’esenzione spettante all’imprenditore agricolo per il terreno a conduzione diretta, anche se di natura edificabile, si pone in linea con il consolidato orientamento di legittimità (si vedano sul tema della le pronunce di Cassazione 4867/2024, 2868/2017 e sull’esenzione Imu la n. 15314/2021).

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10/11/2025 https://ntplusfisco.ilsole24ore.com

Imu, nuovo prospetto per le aliquote 2026 con più differenziazioni

 Da mercoledì 12 novembre i Comuni possono iniziare a caricare il riepilogo simulato

Aggiornato il prospetto delle aliquote Imu utilizzabile per l’anno 2026, che prevede ulteriori possibilità di differenziazione delle aliquote. A stabilirlo è il decreto del viceministro dell’Economia, Maurizio Leo, datato 6 novembre 2025.

Il comunicato del dipartimento delle Finanze, che accompagna la diffusione del decreto, precisa che l’applicazione informatica attraverso la quale elaborare e trasmettere il prospetto per l’anno d’imposta 2026 sarà resa disponibile ai Comuni, all’interno dell’apposita sezione denominata «Gestione Imu» del Portale del federalismo fiscale, a decorrere da mercoledì 12 novembre 2025. Anche le linee guida per l’elaborazione e trasmissione del prospetto delle aliquote Imu sono state aggiornate.

Inoltre si precisa che chi ha già approvato le aliquote Imu 2025 con il prospetto e non intende modificarle, non deve procedere alla riapprovazione dell’identico prospetto per il 2026, in quanto dopo il primo anno di applicazione della nuova modalità torna ad applicarsi la regola generale, di cui al comma 169 della legge 296/2006, in base alla quale la mancata approvazione delle aliquote e tariffe entro il termine ultimo previsto per l’approvazione del bilancio comporta l’applicazione delle aliquote vigenti l’anno precedente.

Per quei Comuni che non avessero adottato le aliquote Imu 2025 mediante l’approvazione e trasmissione del prospetto, continua ad applicarsi la “sanzione” consistente nell’obbligo di utilizzare le aliquote di base (e non quelle vigenti nel 2024), obbligo che permane fino al primo anno di approvazione delle aliquote Imu con il prospetto.

Per quanto riguarda le modifiche al prospetto, si segnala quella relativa ai fabbricati inagibili, per i quali prima era prevista la sola ipotesi della calamità naturale, mentre oggi si aggiungono anche cause diverse, come può essere un incendio, ferma restando per tutti i casi la riduzione al 50% dell’imposta. Sui requisiti del soggetto passivo si correggono alcune precisazioni, sostituendo il termine proprietà con quello di possesso, che per l’Imu è un sinonimo di tutte le ipotesi che determinano la soggettività passiva.

Altra modifica riguarda la possibilità di differenziare le aliquote per gli immobili a disposizione, valorizzando l’assenza di arredi o di allacci ai servizi di rete, oppure l’inutilizzo per crisi aziendale o, infine, l’uso discontinuo o stagionale in base al numero di mesi.

Per gli immobili in comodato viene legittimata la differenziazione tra comodati che accedono già alla riduzione del 50% dell’imposta per legge ed altri comodati, con l’individuazione del grado di parentela, o anche comodati a soggetti senza alcun vincolo di parentela.

Per le abitazioni locate si permette di differenziare ulteriormente valorizzando l’ipotesi delle locazioni a canone concordato ridotto, in base all’articolo 19, comma 1-bis, del Dl 133/2014. Si permette anche di differenziare le aliquote valorizzando la potenza degli impianti di produzione dell’energia.

Infine, risulta modificata anche la pagina inziale dell’applicativo dove si inseriscono le informazioni, che poi confluiranno nel prospetto finale. Qui viene prevista la possibilità di indicare la detrazione prevista in favore dei soggetti che assumono a proprio carico quote degli oneri di investimento, di manutenzione e gestione dei sistemi tecnologicamente avanzati, realizzati in base ad accordi o patti, in base all’art. 7, comma 1-bis, del Dl 14/2017

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11/11/2025 https://smart24tributilocali.ilsole24ore.com

 Abitazione principale esclusa per l’unità acquisita successivamente

 La Corte di Cassazione Cassazione n. 28475 del 27/102025 ribalta le sentenze di merito che avevano riconosciuto spettante il trattamento dell’abitazione principale  per l’immobile acquistato per essere unito all’abitazione principale del contribuente.

La Corte ricorda il consolidato orientamento per cui  “in tema di IMU, l’esenzione dall’imposta può essere riconosciuta ad un’unica unità immobiliare destinata ad abitazione principale, in virtù del chiaro tenore letterale dell’art. 13, comma 2, del d.l. n. 201/2011, conv. in legge n. 214/2011 (ai sensi del quale per «abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare …..») e non può essere estesa, in considerazione della natura di stretta interpretazione delle norme di agevolazione ad ulteriori unità immobiliari contigue, di fatto unificate ed utilizzate anche esse come abitazione principale” (Cass. 02/08/2024, n. 21914).

La CTR ha indi errato nel ritenere che la situazione di fatto di unificazione degli immobili fosse rilevante ai fini dell’esonero dal pagamento della imposta immobiliare. Né può valere a tal fine, ovviamente, la successiva modifica catastale, che assume invece rilevanza a partire dalla data della variazione stessa.

Ne consegue che la soluzione percorribile dal contribuente rimane la fusione catastale.

 https://smart24tributilocali.ilsole24ore.com/#showdoc/44376139

 

11/11/2025 https://smart24tributilocali.ilsole24ore.com

 La difformità edilizia o urbanistica e l’inabitabilità non comportano la riduzione IMU per inagibilità

Non possono assimilarsi gli immobili affetti da difformità edilizia a quelli inagibili, esigendo una tassazione ridotta nella misura del 50%, in quanto la legge non richiede fra i presupposti dell’imposta la regolarità urbanistica dell’immobile né l’abitabilità dello stesso (Cass., 26 giugno 2025; Cass., 18/01/2024, n. 1955; Cass. 22.04.2024, n. 363; Cass. n. 21644; 3 maggio 2019, n. 11646 cit.; Cass., Cass., 23 giugno 2010, n. 15177; Cass., 5 marzo 2009, n. 5372; Cass., 15 aprile 2005, n. 7905), né la dedotta difformità urbanistica è equiparata dalla normativa di settore agli immobili inagibili.(Cassazione n. 27018/2025)

Il ricorrente sostiene che, a causa dei provvedimenti di sequestro, demolizione e acquisizione emessi dal Comune, gli immobili sono stati sottratti alla piena disponibilità della contribuente perdendo qualsiasi valore commerciale e di utilizzabilità (sia d’uso che di scambio).

La Corte ribadisce che l’iscrizione di una unità immobiliare al catasto edilizio urbano costituisce presupposto sufficiente per l’assoggettamento del bene all’imposta, ma non anche necessario, essendo l’imposta dovuta fin da quando il bene presenti le condizioni per la sua iscrivibilità, cioè da quando lo stesso possa essere considerato fabbricato, in ragione dell’ultimazione dei lavori relativi alla sua costruzione, ovvero dal momento in cui lo stesso sia stato antecedentemente utilizzato.

Per considerare dei fabbricati inagibili/inabitabili, di fatto non utilizzati, si deve tener conto dei requisiti di cui all’articolo 24, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) e quindi nello specifico gli immobili devono presentare un degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) o un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica non superabile con interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria (cfr. Cass. n. 5804 del 24/02/2023; Cass. n. 29966 del 19/11/2019).

https://smart24tributilocali.ilsole24ore.com/#showdoc/44376143

 

11/11/2025 https://smart24tributilocali.ilsole24ore.com

 Come noto, il 30 novembre 2025 scadrà il termine per il caricamento, sul Registro nazionale degli aiuti di Stato (RNA), delle agevolazioni IMU riconosciute ai contribuenti nel periodo dell’emergenza pandemica.

Prima di procedere al caricamento, tuttavia, i Comuni devono verificare la spettanza delle agevolazioni; attività tutt’altro che semplice e priva di incertezze operative.

Per questo motivo, di seguito si riepilogano per sommi capi le principali attività da svolgere.

1. VERIFICA DELLE DICHIARAZIONI IMU

La prima attività che deve essere svolta dagli uffici tributi comunali consiste nella ricerca e verifica delle dichiarazioni IMU presentate per gli anni d’imposta 2020, 2021 e 2022, al fine di individuare i soggetti che hanno beneficiato delle agevolazioni ed esenzioni straordinarie introdotte nel periodo emergenziale connesso alla crisi sanitaria COVID-19.

Tale attività è finalizzata a:

• accertare la corretta fruizione delle misure agevolative IMU previste per il triennio di riferimento;
• verificare l’effettiva presentazione delle dichiarazioni obbligatorie da parte dei contribuenti beneficiari;
• aggiornare gli archivi comunali con le informazioni relative alle esenzioni applicate e alle condizioni dichiarate.

2. OBBLIGHI DICHIARATIVI IMU E SCADENZE

Ai sensi dell’art. 1, commi 769–770, della legge n. 160/2019, la dichiarazione IMU deve essere presentata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui si è verificata la variazione che incide sull’imposta (riduzione, esenzione o diversa modalità di utilizzo dell’immobile); tuttavia, nel periodo emergenziale sono state disposte proroghe per tale adempimento:

• 2020          30 giugno 2021
• 2021          30 giugno 2023 (D.L. 21 giugno 2022, n. 73 – art. 35 comma 4 modificato

dall’articolo 3 comma 1 del D.L. 29 dicembre 2022, n. 198)

• 2022          30 giugno 2023

Le agevolazioni IMU 2020 dovevano già essere dichiarate nel 2021, poiché in molti casi i provvedimenti emergenziali non erano automaticamente conoscibili dal Comune e richiedevano un’apposita dichiarazione (così nelle FAQ del Ministero dell’Economia e delle Finanze – “Dichiarazione IMU e calcolo della prima rata”, pubblicate l’8 giugno 2021).

Il modello IMU aggiornato con D.M. 29 luglio 2022 ha poi previsto espressamente una sezione per indicare le esenzioni legate all’emergenza Covid-19 con una specifica casella rubricata «Esenzione Quadro Temporaneo Aiuti di Stato».

Erano soggetti a dichiarazione, in particolare, i casi in cui:

• il proprietario coincideva con il gestore dell’attività beneficiaria dell’esenzione;
• l’attività era stata sospesa o chiusa in seguito a provvedimenti governativi;
• l’immobile era stato oggetto di esenzione in quanto sede di attività destinataria di contributi a fondo perduto;
• il soggetto beneficiario era diverso dal proprietario, ma titolare di un diritto reale di godimento, contratto di leasing o concessione su bene demaniale.

 

3. VERIFICA DEI CODICI ATECO E IDENTIFICAZIONE DEI SETTORI AGEVOLATI

Si richiama l’attenzione sul fatto che, a partire dal 2025, la classificazione dei codici ATECO è stata aggiornata rispetto a quella vigente negli anni 2020 e 2021.

Pertanto, nella fase di verifica delle agevolazioni riferite ai periodi emergenziali, è necessario:

• non utilizzare la codifica ATECO attualmente in vigore, in quanto non sempre corrisponde alle denominazioni e ai codici del periodo 2020–2021;
• verificare il codice ATECO storico in uso al momento dell’applicazione dell’agevolazione, mediante visura camerale storica dell’impresa o del soggetto titolare dell’attività.

La corretta individuazione del settore merceologico di riferimento – e, quindi, la verifica della spettanza dell’esenzione IMU nei casi in cui il beneficio dipendeva dal codice ATECO – può essere effettuata solo tramite la visura camerale storica oppure mediante la consultazione delle tabelle di raccordo tra i codici ATECO dei diversi periodi predisposte dall’ISTAT, che consentono di ricostruire con sufficiente precisione la corrispondenza tra le classificazioni adottate negli anni emergenziali e quelle attuali.

 

4. SINTESI DELLE MISURE AGEVOLATIVE IMU E CATEGORIE CATASTALI INTERESSATE

Nel triennio 2020–2022 sono state introdotte, in conseguenza dell’emergenza sanitaria, numerose disposizioni di esonero dal pagamento dell’IMU, differenziate per rate e annualità.

Le principali fattispecie agevolate possono essere così ripartite:

1. Esenzioni riferite all’acconto IMU 2020

Le disposizioni emergenziali del Decreto “Rilancio” (DL n. 34/2020) hanno abolito la prima rata IMU 2020 per specifiche categorie di immobili, a condizione che il soggetto passivo fosse anche gestore dell’attività esercitata nell’immobile.

Rientravano nell’esonero:

• Stabilimenti balneari marittimi, lacuali e fluviali.
• Stabilimenti termali.
• Immobili categoria D/2 e comunque, alberghi e pensioni con fine di lucro, agriturismi, villaggi turistici, ostelli della gioventù, rifugi di montagna, colonie marine e montane, affittacamere, case e appartamenti per vacanze, bed & breakfast, residence e campeggi. Per poter beneficiare delle agevolazioni è necessario che l’attività ricettiva sia svolta in forma imprenditoriale.
• Immobili categoria D utilizzati da imprese che allestiscono strutture espositive per eventi o manifestazioni fieristiche.

1. Esenzioni riferite al saldo IMU 2020

Le successive misure emergenziali (Decreti “Agosto – DL 14 agosto 2020 n. 104”, “Ristori – DL 28 ottobre 2020 n. 137” e “Ristori-bis – DL 9 novembre 2020 n. 149”) hanno esteso l’esenzione anche alla seconda rata IMU 2020, ampliando i beneficiari e includendo ulteriori categorie di immobili:

• Immobili categoria D/3 destinati a spettacoli cinematografici, teatri e sale per concerti e spettacoli, con estensione dell’esenzione anche agli anni d’imposta 2021 e 2022, a condizione che il soggetto passivo fosse anche gestore dell’attività.
• Discoteche, sale da ballo, night club e locali simili, sempre con obbligo di coincidenza tra proprietario e gestore.
• Immobili e relative pertinenze in cui si svolgevano attività sospese o limitate dai DPCM del 24 ottobre 2020 e successivi (ristorazione, turismo, sport, spettacolo, cultura, fiere e congressi).
• Immobili ubicati nei Comuni delle “zone rosse”, per varie tipologie di attività; si tratta in sintesi, dei settori della ricettività alberghiera, della ristorazione e somministrazione di cibi e bevande, del turismo, dello sport e dello spettacolo, della cultura e dell’organizzazione di fiere e altri eventi nonché della vendita al dettaglio e dei servizi alla persona. Tutte queste attività sono state individuate tramite codici ATECO specifici (si veda All. A).

L’esenzione è stata estesa ai titolari di diritti reali di godimento, utilizzatori in leasing e concessionari di beni demaniali, se coincidenti con i gestori dell’attività economica.

1. Esenzioni riferite all’acconto IMU 2021

Con la Legge di bilancio 2021 (Legge 30 dicembre 2020, n. 178) e il Decreto “Sostegni – DL 22 marzo 2021, n. 41”, sono state confermate o introdotte nuove agevolazioni per la prima rata IMU 2021, destinate ai settori turistico, ricettivo e dello spettacolo, nonché ad altre attività economiche in difficoltà.

1. Agevolazioni settoriali (Legge di bilancio 2021)

L’esenzione si applicava a:

• Stabilimenti balneari e termali.
• Alberghi, pensioni, agriturismi, villaggi turistici, ostelli, rifugi, colonie, affittacamere, case vacanze, B&B, residence e campeggi (categoria D/2).
• Imprese che allestiscono strutture espositive per fiere ed eventi (categoria D).
• Discoteche, sale da ballo, night club e simili (categorie D o D/3).

Condizione: il soggetto passivo doveva essere anche gestore dell’attività esercitata nell’immobile.

2. Esenzione per beneficiari di contributi a fondo perduto (Decreto “Sostegni”)

Riconosciuta l’esenzione della prima rata IMU 2021 agli immobili nei quali si svolgeva l’attività di soggetti titolari di partita IVA rientranti tra i beneficiari del contributo a fondo perduto.

L’esenzione spettava anche se il contributo non era stato materialmente erogato, purché ricorressero i requisiti economici previsti.

1. Esenzioni e riduzioni prorogate anche per il 2022

Per effetto delle disposizioni già introdotte e delle proroghe successive, alcune agevolazioni sono rimaste in vigore anche per l’anno 2022:

• Immobili categoria D/3: spettacoli cinematografici, teatri, sale per concerti e spettacoli, a condizione che il proprietario fosse anche gestore dell’attività (DL 18 novembre 2022, n. 176 – art. 12 commi 1 e 2).

4. CRITERI DI VERIFICA

Al fine di porre in essere le verifiche richieste si deve procedere utilizzando l’elenco dei soggetti che hanno presentato dichiarazione IMU per poter fruire delle agevolazioni in argomento confrontandolo ed integrandolo con i soggetti presenti nella sezione “Temporary Framework” delle forniture ai comuni presenti nella piattaforma SIATEL.

Si potranno verificare i seguenti casi:

1. Presenza dichiarazioni IMU e presenza autocertificazione Temporary Framework (TF)

In questo caso si deve verificare se il soggetto ha omesso il versamento delle rate (acconto e saldo) del 2020 e della rata in acconto 2021 controllando la spettanza di ogni singola esenzione sulla base dei criteri sopra indicati. Qualora dalle verifiche emerga la non spettanza dell’agevolazione (ad esempio codice ATECO non previsto, mancanza della coincidenza tra proprietario e gestore in caso di possesso di fabbricato D/2, oppure mancanza della conduzione imprenditoriale per i casi di immobili destinati a B&B, alloggi temporanei e simili) si consiglia di procedere con l’invio di un invito al contraddittorio.

Si specifica che per i soggetti titolari di partita IVA che hanno beneficiato dell’esenzione della rata in acconto per l’anno 2021 in quanto beneficiari del contributo a fondo perduto (lett. C. punto 2. della presente nota) la presenza dell’autocertificazione TF deve presupporre l’esistenza del diritto a beneficiare dell’agevolazione.

2. Presenza della dichiarazione IMU e inesistenza dell’autocertificazione TF

In questo caso si deve procedere per le esenzioni relative all’anno 2020 o 2021 alla verifica delle condizioni di spettanza e, qualora se ne ravvisi l’inesistenza, si deve procedere con l’invio di invito al contraddittorio per la necessaria rettifica della dichiarazione IMU presentata.

Se la dichiarazione è stata presentata solamente per l’anno 2021 si ritiene opportuno verificare se per l’anno 2020 esistevano le condizioni per il beneficio dell’esenzione (qualora fruita dall’interessato) e, se sì, riconoscere il beneficio. Se l’interessato ha versato per l’anno 2020 (una oppure entrambe le rate) l’analisi dovrà essere limitata all’anno 2021; se anche la rata 2021 dovesse essere stata versata la posizione potrà essere archiviata.

La verifica dovrà interessare i seguenti immobili:

1. a) immobili adibiti a stabilimenti balneari marittimi, lacuali e fluviali, nonché immobili degli stabilimenti termali;
2. b) immobili rientranti nella categoria catastale D/2 e relative pertinenze, immobili degli agriturismi, dei villaggi turistici, degli ostelli della gioventù, dei rifugi di montagna, delle colonie marine e montane, degli affittacamere per brevi soggiorni, delle case e appartamenti per vacanze, dei bed and breakfast, dei residence e dei campeggi, a condizione che i relativi soggetti passivi, come individuati dall’articolo 1, comma 743, della legge 27 dicembre 2019, n. 160, siano anche gestori delle attività ivi esercitate;
3. c) immobili rientranti nella categoria catastale D in uso da parte di imprese esercenti attività di allestimenti di strutture espositive nell’ambito di eventi fieristici o manifestazioni;
4. d) immobili destinati a discoteche, sale da ballo, night club e simili, a condizione che i relativi soggetti passivi, come individuati dall’articolo 1, comma 743, della legge 27 dicembre 2019, n. 160, siano anche gestori delle attività ivi esercitate.

Qualora non siano rispettate le condizioni di spettanza dell’esenzione si procede con invio di invito al contraddittorio e con successivo accertamento qualora sia confermata l’analisi posta in essere.

Per i soggetti che non rientrano nella casistica appena esposta, titolari di partita IVA, che non hanno versato la rata in acconto per il 2021 (che, perciò potrebbero rientrare fra i soggetti beneficiari del contributo a fondo perduto), la mancanza dell’autocertificazione TF sarà elemento sufficiente per l’emissione di un avviso di accertamento per omesso versamento senza preventiva notifica di invito al contraddittorio.

3. Presenza dell’autocertificazione TF e mancanza della dichiarazione IMU

In questo caso il mancato versamento dell’acconto 2021 da parte di soggetti esercenti l’attività di impresa (perciò in possesso di partita IVA) dovrà essere ritenuto legittimo. Nel caso in cui il soggetto esaminato abbia omesso il versamento di una o di entrambe le rate del 2020 si dovrà procedere alla verifica della spettanza dell’agevolazione anche per tale annualità e, qualora dall’analisi emerga il possesso dei requisiti soggettivi e oggettivi per fruire del beneficio, si dovrà riconoscere l’esenzione anche per tali adempimenti (acconto e saldo, oppure solo saldo anno di imposta 2020).

4. Mancanza della dichiarazione IMU e mancanza dell’autocertificazione TF

In questa ipotesi, qualora un soggetto non abbia provveduto al versamento di una delle rate IMU relative alle annualità 2020 e 2021 (acconto), eventualmente con analisi estesa all’anno 2022, si dovrà procedere con l’emissione di un avviso di accertamento per omesso versamento senza preventivo invito al contraddittorio ex art 6-bis della L. 212/2000. Resta il dubbio, non risolto, se sia comunque possibile riconoscere l’esenzione IMU in presenza dei requisiti.

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11/11/2025 https://smart24tributilocali.ilsole24ore.com

Gli scavi per la manutenzione delle reti pagano CUP

La pubblicazione di una sentenza del Tribunale di Prato è l’occasione per tornare su un argomento sempre poco chiaro a chi è chiamato a gestire il prelievo per le occupazioni di suolo pubblico quando realizzate da aziende specializzate nella manutenzione e posa di infrastrutture dedicate all’erogazione dei servizi di rete.

Una particolare tipologia di occupazione che ha registrato in questi anni un notevole sviluppo. Sono nati infatti cantieri su tutto il territorio nazionale soprattutto nell’ambito delle telecomunicazioni grazie ai progetti strategici sulla digitalizzazione del Paese. Così come stiamo assistendo a continui ammodernamenti delle reti gas, acqua e fognature.

Sgombriamo subito dal campo l’idea che questa tipologia di occupazione possa rientrare nel pagamento effettuato annualmente dalle aziende che erogano pubblici servizi. Quel versamento calcolato con la speciale tariffa ad utenza fissata al comma 831 della legge 160/2019. Siamo di fronte ad una tipologia diversa, che nulla a che fare con il pagamento del CUP con tariffa forfetaria che il Legislatore ha previsto per le sole occupazioni permanenti effettuate nel territorio comunale da queste aziende. Vi rientrano sostanzialmente i cavi e le condutture che occupano stabilmente il sottosuolo. Occupazioni permanenti “invisibili” per le quali il Legislatore ha voluto un pagamento basato sul numero di utenze servite piuttosto che legato alle reali superfici occupate (di difficile misurazione).

I cantieri stradali messi in opera per la posa e la manutenzione delle reti invece sono tutt’altra cosa. Questi dovranno pagare il Canone Unico in base alla tariffa temporanea e alla reale metratura sottratta all’uso pubblico moltiplicato per il periodo di giorni di effettiva occupazione.

La tariffa sarà quindi quella temporanea prevista dal Comune per i cantieri edili, salvo i casi in cui gli Enti ne abbiano fissata una ad hoc.

La sentenza del Tribunale di Prato n. 235 del 21/4/2025 va proprio in questa direzione.

Tra i motivi di doglianza avanzati dalla società responsabile delle occupazioni realizzate per la posa e manutenzioni delle reti, troviamo la richiesta di applicazione dell’esenzione legata alle occupazioni permanenti effettuate nel sottosuolo per gli allacci alle condutture dei pubblici servizi.

I giudici della città toscana sul tema invece precisano:

“Nel caso di specie il canone richiesto inerisce solo ad occupazioni temporanee della viabilità pubblica effettuate da Parte 1 per l’esecuzione di interventi sulla rete, per le quali non sussiste invece nessuna ipotesi di esenzione.”

La società ricorrente lamenta anche che il Comune, in base al combinato disposto dagli artt.93 del D.lgs 259/2003 e 63, lett. e) del D.lgs 446/1997, avrebbe dovuto prevedere per le imprese che, come esercitano il servizio pubblico di telecomunicazioni, delle speciali agevolazioni nella determinazione del canone in questione.

Anche in questo caso la doglianza avanzata dalla ricorrente non convince i giudici che a tal proposito scrivono:

“Una prospettazione difensiva che, invero, non risulta convincente: la normativa invocata dalla attrice è univocamente riferita alle occupazioni permanenti effettuate mediante la collocazione, su suolo e sottosuolo pubblico, di impianti e infrastrutture funzionali all’erogazione del servizio, e non, invece, alle operazioni, meramente temporanee, eseguite mediante cantieri mobili per interventi sulla rete, quali sono, si ribadisce, quelle poste alla base della pretesa creditoria di cui si tratta”

La sentenza infine affronta un tema molto delicato che riguarda la quantificazione del Canone dovuto a fronte del rilascio dell’autorizzazione per l’effettuazione del cantiere dedicato allo scavo.

Come abbiamo scritto questi cantieri hanno delle caratteristiche uniche che portano a considerarli come occupazioni “a sviluppo progressivo” caratterizzati da occupazioni definite in metri lineari da moltiplicare per una larghezza necessaria per consentire le lavorazioni, con la sosta di uomini e mezzi dedicati al lavoro.

Parliamo in genere di cantieri molto importanti che sottraggono all’uso pubblico ampie porzioni di suolo, con grandi disagi alla popolazione residente che dovrà convivere per parecchi giorni con mezzi escavatori e interruzioni stradali nelle strade e sui marciapiedi pubblici

Si legge nella sentenza:

“Ed invero il calcolo del canone inevaso non appare calcolato in maniera incongrua anzi trovando piena eco nelle norme di cui al regolamento comunale (cfr artt 6 20 21 22 23 e 24 Regolamento Cosap in atti)

In particolare ai sensi dell’art. 20 comma 6 lett. a) la misura dell’occupazione è determinata dalla seguente formula: “lunghezza dello scavo per larghezza dello scavo” su cui ex art 23 I co deve essere applicato un coefficiente che, nel caso in esame, appare essere stato calcolato secondo una misura forfettaria (1,5 sulla superficie dello scavo) che appare idonea a dare concreta eco della effettiva occupazione correlata alle autorizzazioni rilasciate solo che si consideri come l’area di cantiere per dato inoppugnabile non può essere ritenuta occupare la mera area dei lavori ma comporta una occupazione necessariamente maggiore della sede stradale .”

È evidente come il criterio di calcolo per queste occupazioni debba trovare specifica disciplina nel Regolamento Comunale. Occorre fissare dei criteri precisi che consentano una giusta liquidazione del dovuto sulla base delle istanze presentate dalle ditte in relazione ai lavori che dovranno essere eseguiti. Perché sono i tecnici delle stesse ditte che utilizzano i software messi a disposizioni dai Comuni per presentare le istanze di occupazioni per scavi e cantieri. Sulla base dei dati inseriti, che dovranno riportare i periodi di lavorazione, i metri lineari degli scavi e le occupazioni realizzate per le attività lavorative (mezzi, veicoli e attrezzature necessarie allo scavo), verrà calcolato il canone da versare.

In questo senso deve leggersi il passaggio nella sentenza dove si chiarisce la responsabilità diretta della ditta che esegue i lavori e i cui tecnici hanno presentato la domanda di occupazione:

“Non sfugge, infatti, come avendosi la prova che l’ente pubblico abbia commisurato la propria pretesa sulla scorta dei dati inseriti nelle richieste di autorizzazione avanzate dalla attrice ed a lei rilasciate l’onere di dimostrare la sussistenza e la estensione di circostanze estintive e/o modificative dei dati avrebbe dovuto essere provata dalla parte attrice “

In definitiva, le occupazioni con scavi devono trovare una specifica disciplina e un’attenta attività di controllo da parte dei Comuni, affinché possa essere garantito il giusto pagamento del canone quale parziale ristoro del disagio arrecato alla collettività per la presenza massiccia su suolo pubblico di questi speciali cantieri stradali.

 https://smart24tributilocali.ilsole24ore.com/#showdoc/44372177

 

13/11/2025 https://ntplusentilocaliedilizia.ilsole24ore.com

Imu, giro di vite della Cassazione sugli immobili merce

 La Corte è intervenuta, in particolare, su tre diversi aspetti: gli immobili locati in corso d’anno, gli immobili oggetto di ristrutturazione e l’obbligo di rinnovare la dichiarazione ogni anno

 Si avvicina il saldo Imu 2025 e per gli immobili merce occorre tener conto di un quadro interpretativo profondamente modificato a seguito di diversi interventi della Corte di cassazione.

La Cassazione è intervenuta, in particolare, su tre diversi aspetti: gli immobili locati in corso d’anno, gli immobili oggetto di ristrutturazione e l’obbligo di rinnovare la dichiarazione ogni anno.

Con le ordinanze n. 10394/2025 e n. 18944/2025 si è ritenuto che le agevolazioni Imu (oggi esenzione) non possano essere riconosciute per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita in caso di locazione (ancorché transitoria) dei medesimi nel corso dell’anno di riferimento, non essendone consentita la fruizione proporzionalmente commisurata al periodo infrannuale di godimento da parte del contribuente, in quanto il legislatore ha espressamente tipizzato le fattispecie di riduzione o esenzione usufruibili anche per un periodo di durata inferiore all’anno di riferimento. La Corte, quindi, conferma la risposta fornita a Telefisco 2014 dal Mef, che aveva escluso la spettanza delle agevolazioni nell’ipotesi di intervenuta locazione, o utilizzo diretto da parte dell’impresa costruttrice, per una parte dell’anno.

Con l’ordinanza n. 10392/2025 la Corte ha ritenuto che l’esenzione possa essere riconosciuta solo ai fabbricati di “nuova costruzione” e non anche ai fabbricati acquistati e ristrutturati, mediante interventi di restauro e di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia, per essere poi destinati dall’impresa acquirente alla vendita.

In questo caso l’interpretazione del giudice di legittimità si pone in netto contrasto con quanto indicato dal Mef nella risoluzione n. 11/DF del 10 dicembre 2013, nella quale si era precisato che l’esenzione si applica non solo ai fabbricati di “nuova” costruzione, ma anche a quelli che derivano da demolizione di precedenti fabbricati o da interventi di recupero, che impongono per la normativa IMU di considerare il valore dell’area fabbricabile fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione.

Sotto il profilo dichiarativo la Corte di cassazione ha più volte ritenuto che per gli immobili merce permane l’obbligo dichiarativo a pena decadenza, ritenendo ancora vigente l’articolo 2 del Dl 102/2013. Ma si è andati anche oltre, in quanto con l’ordinanza n. 8357/2025 si è ritenuto che le condizioni di esonero, rappresentate dalla destinazione alla vendita e dallo stato di non locazione degli immobili, devono essere oggetto di specifica indicazione nella dichiarazione Imu da presentare relativamente a ciascuna annualità per le quali si chiede l’esenzione, «trattandosi di fatti potenzialmente variabili da periodo a periodo, e che vanno dunque portati a conoscenza dell’ente impositore circa la loro permanenza». Tale principio è stato nuovamente confermato dall’ordinanza n. 28452/2025.

Tuttavia, occorre rilevare che l’obbligo dichiarativo annuale è previsto espressamente solo per le dichiarazioni che devono essere presentate dagli enti non commerciali, per quanto disposto dall’articolo 1, comma 770, legge n. 160 del 2019, mentre per gli altri soggetti passivi vige il principio dell’ultrattività della dichiarazione, ovvero della conferma tacita di quanto già dichiarato in assenza di variazione degli elementi incidenti sull’ammontare dell’imposta dovuta.

https://ntplusentilocaliedilizia.ilsole24ore.com/art/imu-giro-vite-cassazione-immobili-merce-AHl3ZXhD?cmpid=nl_ntediliziapa

 

13/11/2025 https://tg24.sky.it

Mappe catastali gratis online, nuovo servizio dell’Agenzia delle Entrate: come funziona

 Consultare e scaricare le mappe del territorio italiano direttamente dal proprio pc. È ora possibile grazie al nuovo servizio gratuito messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate sul sito istituzionale e rivolto a tutti i cittadini. Lo fa sapere la stessa Agenzia in una nota.

Per utilizzarlo basta accedere con le proprie credenziali Spid, Cie o Cns, selezionare i fogli di mappa di interesse e il formato desiderato. Si amplia così la gamma dei servizi telematici a disposizione dei contribuenti – spiega la nota – in linea con le norme in materia di rafforzamento dei servizi digitali. Finora l’accesso alla cartografia catastale era riservato ai professionisti tramite la piattaforma Sister.

Per utilizzare il nuovo servizio di ‘Consultazione dei fogli di mappa catastale’ basta accedere all’Area riservata del sito internet dell’Agenzia delle Entrate mediante Spid, carta di identità elettronica (Cie), carta nazionale dei servizi (Cns). Ciascun utente può scegliere tra due funzionalità: una permette di ottenere i file vettoriali dei fogli di mappa catastali aggiornati, in vari formati e nei diversi sistemi di riferimento; l’altra, invece, consente di ottenere i file immagine degli interi fogli Originali di Impianto della mappa (vale a dire gli esemplari unici disegnati a mano al momento dell’impianto del sistema cartografico catastale) o di un loro estratto, limitato ad alcune particelle di interesse.

Il servizio è attivo in tutto il territorio nazionale, ad eccezione delle zone nelle quali il Catasto è gestito dalle Province Autonome di Trento e di Bolzano. I file vettoriali della mappa possono essere scaricati nei formati Cxf, Cml, Dxf e anche GeoJson (un formato open di interscambio dei dati geospaziali), con le pertinenti informazioni di metadatazione (in formato Txt).

Le mappe sono disponibili in diversi sistemi di riferimento: Originario Catastale, Roma 40 Gauss-Boaga ed ETRF2000. I file immagine degli Originali di Impianto, già oggetto di georeferenziazione e di recupero di eventuali deformazioni, sono rilasciati nel formato JPG, unitamente ai dati di georeferenziazione (in formato JGW) e di metadatazione (in formato Txt). L’estratto dell’Originale di Impianto è rilasciato nel formato Pdf.

https://tg24.sky.it/economia/mappe-catastali-gratis-online-agenzia-entrate-come-funziona

 

30/11/2025 https://ntplusfisco.ilsole24ore.com

Aree edificabili, accertamenti anche con valori differenziati

 Possibile stabilire in sentenza valori differenti per venditore e acquirente.

Dall’ordinanza 24342/2025 della Corte di cassazione si ricavano due elementi importanti in tema di accertamento di valore, da parte dell’amministrazione finanziaria, delle aree edificabili oggetto di compravendita.

È stato disposto, anzitutto, che la sentenza passata in giudicato relativa al contenzioso sorto tra l’agenzia delle Entrate e la parte venditrice per l’accertamento di valore del cespite non è vincolante per il giudice chiamato a decidere sulla controversia instaurata dalla parte acquirente contro l’accertamento erariale relativo al valore del medesimo bene.

I due accertamenti, naturalmente, esplicano effetti fiscali differenti su ciascuna parte contrattuale chiamata, con il rogito stipulato, ad assolvere a obbligazioni tributarie differenti relative a imposte diverse (ad esempio Iva e imposte sui redditi per il venditore e imposta di registro per l’acquirente). Tuttavia, la ragione per cui il giudice di merito è libero di discostarsi dalla decisione precedentemente assunta da altro organo della giustizia tributaria, non è questa, ma è da ricercare nella libertà decisionale riconosciuta al giudice che deve esse dominata dal suo prudente apprezzamento delle prove. In tal caso, infatti, non si configura un’ipotesi di giudicato esterno di cui all’articolo 2909 del Codice civile che, invece, si rivolge alle medesime parti, ai loro eredi e ai loro aventi causa, ma si è dinanzi alla libera valutazione giudiziaria dei mezzi di prova disponibili nel giudizio di cui agli articolo 115 e 116 del Codice di procedura civile. È stato chiarito, difatti, che non sussiste violazione dell’articolo 115, in virtù del quale il giudice deve porre a fondamento della decisione le prove proposte dalle parti, in quanto «detta violazione non si può ravvisare nella mera circostanza che il giudice abbia valutato le prove proposte dalle parti attribuendo maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre», trattandosi di attività consentita dal successivo articolo 116.

Nei gradi di merito, in effetti, le parti si sono affidate a più mezzi di prova. E qui si perviene al secondo principio ricavabile dalla recente ordinanza in virtù del quale l’amministrazione finanziaria, a supporto del maggior valore attribuito, è libera di attingere anche ai parametri deliberati periodicamente dalle giunte comunali per orientare l’azione accertativa Imu dei comuni, sia pure apportando delle variazioni percentuali. Si rammenta che i valori assunti dai comuni nell’ambito della potestà regolamentare di cui all’articolo 52 del Dlgs 446/1997, devono essere sorretti da diversi elementi: zona territoriale di ubicazione, indice di edificabilità, destinazione d’uso consentita, oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. I valori di riferimento assurgono a presunzioni semplici per cui il contribuente che intende disattenderli deve portare all’attenzione del giudice tributario idonei elementi per confutarli.

La questione è nuova in quanto le Entrate, visto che l’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) non dispone dei valori delle aree edificabili, in genere procedono all’accertamento o comparando i valori dichiarati negli atti relativi a cespiti con le medesime caratteristiche urbanistiche ricadenti nella medesima zona stipulati in un periodo più o meno contemporaneo (metodo comparativo) o, in mancanza, attraverso il metodo indiretto del valore di trasformazione. In tal caso, il valore dell’area è dato dalla differenza tra l’ipotizzato valore delle opere edilizie realizzabili, tenendo conto dei listini Omi relativi a fabbricati esistenti di simili caratteristiche, e il presunto valore di trasformazione, ammettendo comunque un possibile scostamento percentuale.

https://ntplusfisco.ilsole24ore.com/art/aree-edificabili-accertamenti-anche-valori-differenziati-AHG2kPkD?cmpid=nl_ntplusfisco

 

17/11/2025 https://ntplusfisco.ilsole24ore.com

 Unità ristrutturate e poi vendute: alt all’esenzione prevista per i beni merce

 Per la Corte, che va contro la risoluzione 11/DF/13, rileva la mancata costruzione

Nei riguardi dell’esenzione Imu per i fabbricati merce delle imprese costruttrici, la Suprema corte ha invece adottato sinora un approccio fin troppo severo. Nelle ordinanze 10392/2025 e 10394/2025, è stato infatti affermato che l’esonero non spetta né in caso di locazione del bene (anche solo temporanea), né nell’ipotesi di unità acquistata per essere ristrutturata e poi venduta.

La norma di riferimento è oggi contenuta nell’articolo 1, comma 751, legge 160/2019, che riproduce senza modifiche l’agevolazione prevista dall’articolo 13, comma 9-bis, Dl 201/2011. Essa stabilisce che sono esenti i fabbricati costruiti e destinati alla vendita dell’impresa costruttrice, finché permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati.

Nell’ordinanza 10392, la vicenda riguardava un’impresa che aveva acquistato delle unità immobiliari sulle quali aveva effettuato degli interventi di recupero e risanamento conservativo. Una volta ultimati tali interventi, le unità sono state destinate alla vendita e per le stesse quindi è stata applicata l’esenzione Imu sopra riportata. Come ricordato nell’ordinanza, nel senso della spettanza dell’esenzione si era anche espresso il ministero dell’Economia, con la risoluzione 11/DF/2013. La Cassazione è stata tuttavia di diverso avviso, poiché è stato rilevato che nel caso oggetto di esame manca sia la costruzione del fabbricato, al momento dell’acquisto dello stesso, sia la permanente destinazione alla vendita dello stesso, che è intervenuta solo dopo la realizzazione delle opere di risanamento.

Nella vicenda affrontata con l’ordinanza 10394, occorreva accertare se la locazione dell’unità immobiliare per brevi periodi dell’anno determinasse la perdita dell’esenzione per l’intera annualità o solo per i mesi di durata dell’affitto. Anche in questo caso, la lettura della Corte è stata penalizzante per i contribuenti, perché si è affermato che lo stato di locazione anche solo per pochi giorni comporta la decadenza dell’esenzione per tutto l’anno. Si tratta di una lettura davvero irragionevole delle norme di legge, soprattutto se calate all’interno del sistema dell’Imu, che guarda invece alla situazione immobiliare per ciascun mese di possesso.

In precedenza, la Corte aveva inoltre statuito che la mancata richiesta in dichiarazione dell’esenzione è sempre motivo di non spettanza dell’esenzione, anche laddove il Comune fosse a conoscenza della sussistenza delle condizioni di esonero (Cassazione, 5191/2022).

Restano da affrontare, tra l’altro, due questioni critiche. La prima riguarda l’individuazione della platea dei soggetti destinatari dell’agevolazione. Secondo una lettura, la norma sarebbe rivolta solo alle imprese edili, che hanno cioè per oggetto esclusivo o principale la costruzione e la vendita di beni immobili. Una tesi più attenta al tenore letterale della previsione legislativa rileva invece che ciò che conta non è l’oggetto dell’attività ma il fatto che l’immobile esente sia stato realizzato dal contribuente.

Ci si chiede infine se le condizioni per l’esenzione debbano sussistere ininterrottamente dall’anno di costruzione dell’unità immobiliare o se debbano invece essere verificate all’interno del singolo periodo d’imposta. Si pensi allo stato di non locazione o alla destinazione alla vendita del fabbricato: si tratta di stabilire se, allo scopo, sia necessario e sufficiente che i requisiti siano soddisfatti nell’anno in cui si chiede l’esonero (come sembra preferibile) oppure per tutto il periodo di possesso.

In sintesi

I punti critici

L’esenzione Imu degli immobili merce delle imprese costruttrici non spetta per l’intero anno, secondo la Cassazione, in caso di locazione anche solo per pochi giorni nel periodo d’imposta.

Inoltre l’esenzione stessa non vale se le unità destinate alla vendita sono state inizialmente ristrutturate dall’impresa.

In assenza di dichiarazione, infine, l’agevolazione non compete anche se il comune fosse a conoscenza della sussistenza delle condizioni di legge.

https://ntplusfisco.ilsole24ore.com/art/unita-ristrutturate-e-poi-vendute-alt-all-esenzione-prevista-i-beni-merce-AH692eeD?cmpid=nl_ntplusfisco

 

17/11/2025 https://ntplusentilocaliedilizia.ilsole24ore.com

Cambi di valore delle aree, niente denuncia Imu

 La Cassazione riduce i casi di dichiarazione: esclusi i terreni divenuti edificabili

La dichiarazione Imu non è necessaria né quando un terreno agricolo acquisisce la qualifica di area edificabile, né quando muta il valore di mercato della stessa. Secondo l’attuale orientamento della Corte di cassazione, in entrambe le ipotesi il Comune sarebbe in possesso dei dati da dichiarare, così che – in base al principio di collaborazione – non sorgerebbe alcun obbligo dichiarativo.

I giudici di legittimità, peraltro, continuano a dare indicazioni contraddittorie sulla perentorietà dell’adempimento in questione, oscillando tra rigore estremo e ampia tolleranza verso i contribuenti, generando un certo disorientamento tra gli operatori. Gli effetti della scelta dell’una o dell’altra tesi sono rilevanti a livello di sanzione irrogabile e termini decadenziali per l’accertamento. Facciamo allora il punto, a un mese dal saldo Imu del 16 dicembre.

Il principio generale dovrebbe essere quello secondo cui la dichiarazione Imu va presentata solo nei casi in cui varia qualcuno dei dati che incidono sulla determinazione del tributo e il Comune non ne ha la conoscibilità. Allo scopo, soccorrono le istruzioni ministeriali al modello dichiarativo che indicano la casistica da rispettare.

In merito alle aree edificabili, le istruzioni del ministero dell’Economia precisano che le variazioni di valore devono essere dichiarate, salva l’ipotesi in cui il Comune abbia adottato la delibera di orientamento sui valori da dichiarare e il contribuente intenda adeguarvisi.

Le pronunce della Corte

La Corte di cassazione, in un primo momento, con l’ordinanza 11443/2023, ha affermato che le mere oscillazioni dei valori di mercato delle aree non devono essere oggetto di dichiarazione, poiché l’andamento del mercato sarebbe a conoscenza dell’ente locale.

Da ultimo, con la sentenza 26921/2025, la Corte ha portato a compimento la sua elaborazione, giungendo a stabilire che non sussiste alcun obbligo dichiarativo neppure quando il terreno agricolo diventa fabbricabile per effetto degli strumenti urbanistici del Comune. A supporto di tale conclusione, la Corte richiama il principio di collaborazione tra Fisco e contribuente, sancito nell’articolo 10, legge 212/2000, con il corollario che, poiché è lo stesso Comune che ha determinato il mutamento di qualifica del suolo, non occorre alcuna denuncia.

Le pronunce citate non appaiono pienamente condivisibili e trascurano un elemento importante: anche nel caso dell’attribuzione della natura edificabile, l’oggetto della dichiarazione non è l’avvenuta variazione di destinazione, ma l’indicazione del valore imponibile. Il valore di mercato delle aree non scaturisce da alcun automatismo normativo, ma è il frutto di stime e di contrattazioni che possono variare da suolo a suolo. E il Comune non ha di certo il potere di intervenire d’imperio nella determinazione della base imponibile, come confermato nell’articolo 52, Dlgs 446/1997.

I riflessi su termini e sanzioni

Le conseguenze di tali orientamenti non sono irrilevanti.

In primo luogo, è evidente che i controlli dei Comuni assumeranno la forma dell’omesso versamento, e non dell’infedele o omessa dichiarazione. Da ciò, scaturiscono due conseguenze. La prima riguarda la tempistica del termine decadenziale quinquennale che, in tale eventualità, decorre dall’anno del pagamento e non dall’anno successivo, di insorgenza dell’obbligo dichiarativo.

La seconda riguarda l’entità delle sanzioni che, nell’ipotesi dell’omesso pagamento, è del 25% (fino al 31 agosto 2024, il 30%), mentre in caso di violazione dell’obbligo dichiarativo è al momento dal 50% al 100%, in caso di infedele dichiarazione, e dal 100% al 200%, in caso di omessa dichiarazione.

Le medesime misure sanzionatorie dovranno essere prese in considerazione nel caso del ravvedimento.

Il caso delle agevolazioni

In tale contesto, colpisce invece l’eccessivo rigore dimostrato dalla Corte, in taluni casi, sulla necessità della dichiarazione per la richiesta di agevolazioni, senza che rilevi il fatto che il comune ne fosse già a conoscenza (Cassazione, 37385/2022).

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18/11/2025 https://smart24tributilocali.ilsole24ore.com

Rimborso IMU per aree divenute inedificabili: la facoltà regolamentare e rischi per i bilanci comunali

 L’articolo 1, comma 777, lett. c), della L. 160/2019 prevede che i comuni, con proprio regolamento, possano «prevedere il diritto al rimborso dell’imposta pagata per le aree successivamente divenute inedificabili, stabilendone termini, limiti temporali e condizioni, avuto anche riguardo alle modalità ed alla frequenza delle varianti apportate agli strumenti urbanistici».

Molti comuni hanno recepito nei propri regolamenti IMU tale possibilità che richiede un’attenta valutazione per le implicazioni potenzialmente rilevanti in caso di approvazione di varianti che comportino la perdita di edificabilità di alcuni terreni.

Al fine di inquadrare compiutamente la portata della norma si deve richiamare la cornice legislativa entro la quale i Comuni devono muoversi.

La presente analisi prende inevitabilmente le mosse dal DL 223/2006 e in particolare dalla disciplina recata dall’articolo 36 comma 2 in base al quale ai fini IMU (stante la sovrapponibilità con la disciplina dell’ICI) “[…] un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo”.

Tale norma ha consentito di fare chiarezza sul tema dell’individuazione del sorgere del presupposto per l’applicazione dell’IMU (e già prima dell’ICI) ai terreni edificabili ed ha consolidato – anche in giurisprudenza e in dottrina – il concetto di “edificabilità di diritto” in contrapposizione (o in affiancamento) a quello di “edificabilità di fatto”.

Con il DL 223/2006, infatti, il legislatore ha stabilito che ai fini del sorgere del presupposto di applicazione dell’IMU su un terreno è sufficiente che tale terreno sia ricompreso nello strumento urbanistico adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione dello stesso e indipendentemente dall’adozione di strumenti attuativi; perciò l’applicabilità dell’IMU sui terreni edificabili si verifica anche quando un terreno, seppur inserito nello strumento urbanistico adottato, è di fatto inedificabile.

In tale contesto si comprende la ratio della facoltà concessa ai Comuni dal legislatore, ossia consentire, nei casi in cui la pianificazione definitiva elimini la potenzialità edificatoria in precedenza prevista, il rimborso dell’IMU corrisposta per il periodo intermedio. Si tratta di situazioni non rare, nelle quali un’area agricola inizialmente inserita nella previsione urbanistica adottata viene poi esclusa in sede di approvazione definitiva, con conseguente perdita della qualificazione fiscale di terreno edificabile.

Una situazione analoga può sorgere anche nel caso in cui un terreno precedentemente edificabile sia interessato dall’adozione di una variante alla quale consegua lo stralcio di tale terreno dallo strumento urbanistico riportandolo a terreno agricolo.

Deve, infatti, ricordarsi che, qualora alcuni terreni siano stralciati dall’adozione di una variante, fino a quando la variante non sarà definitivamente approvata, il terreno deve considerarsi edificabile e, perciò, permane l’obbligo di versamento anche se il terreno – in base alla cosiddetta clausola di salvaguardia (art. 12, comma 3 del DPR 380/2001)– non è più utilizzabile ai fini dell’edificazione dovendosi applicare la norma urbanistica più restrittiva che, in questo caso, coinciderebbe con l’inedificabilità.

È evidente che, in tali casi, il proprietario si troverebbe ad aver corrisposto l’IMU per un periodo in cui l’edificabilità non ha prodotto alcun vantaggio concreto, generando una mera imposizione collegata ad un presupposto rimasto teorico.

La previsione regolamentare della facoltà di rimborso appare, dunque, condivisibile nell’ottica di una maggiore equità tributaria; la norma della lett. c), comma 777, art. 1 della L. 160/2019 consente in questi casi di concedere il rimborso per l’IMU infraperiodo pagata sul terreno edificabile solo ai fini fiscali, e in questo senso, può essere del tutto condivisibile e meritevole di trovare accoglimento nei regolamenti comunali.

Chiaramente seguendo questa lettura della norma, nei casi di stralcio di terreni precedentemente edificabili, il periodo rimborsabile sarebbe opportuno ricondurlo alla data di adozione del nuovo strumento urbanistico o della variante da cui derivino gli stralci.

Diversamente, prevedendo un periodo più lungo, qualora fra l’adozione della variante e l’approvazione definitiva dello stesso dovesse trascorrere un numero di anni inferiore a quelli stabiliti per il diritto alla restituzione, si rischierebbe di dover riconoscere il rimborso anche per le annualità in cui il terreno era edificabile di fatto e di diritto, andando così a riconoscere un ristoro in relazione a periodi nei quali il proprietario poteva disporre a pieno titolo dell’edificabilità del terreno.

Tuttavia, la formulazione del comma 777 lett. c) lascia ampio margine alla regolamentazione dei comuni i quali, in molti casi, hanno disciplinato la fattispecie in modo generico determinando il sorgere di un possibile rischio per le casse comunali.

Accade, infatti, spesso di imbattersi in regolamenti che prevedono semplicemente il rimborso per le aree divenute inedificabili, che tale rimborso spetti per i cinque anni precedenti rispetto all’inedificabilità sopravvenuta e che la restituzione possa essere richiesta entro cinque anni dalla variante dello strumento urbanistico da cui consegua l’inedificabilità.

Emerge con forza il rischio per il bilancio comunale di una siffatta disposizione in base alla quale, se un soggetto era chiamato a pagare cifre importanti ogni anno, avrebbe diritto al rimborso di cinque annualità di imposta con notevoli ripercussioni sulle finanze comunali.

Una tale impostazione regolamentare si traduce, di fatto, in una scelta di politica tributaria che va ben oltre la funzione ripristinatoria del rimborso delineata dalla legge, finendo per neutralizzare – ex post – un’imposizione che, nel periodo di vigenza dello strumento urbanistico previgente, risultava pienamente conforme al presupposto impositivo e che è entrata a giusta ragione nel bilancio dell’Ente.

Per i motivi fin qui espressi è forse utile per i comuni, in questo momento in cui è necessario procedere con una verifica generale dei regolamenti comunali, stante anche l’entrata in vigore, dal 1° gennaio 2026, dei nuovi decreti legislativi di riforma in materia di sanzioni (D.Lgs. 173/2024), processo tributario (D.Lgs. 175/2024) e riscossione (D.Lgs. 33/2025), valutare attentamente se nel regolamento comunale è presente una norma che disciplina il rimborso delle aree divenute inedificabili e, se sì, valutare:

• se il contenuto dell’articolo del regolamento comunale è espressione della volontà dell’Ente di riconoscere in ogni caso il rimborso laddove si realizzi un’inedificabilità sopravvenuta di un terreno;
• se sia volontà dell’Ente riconoscere tale rimborso per cinque anni (essendo possibile anche ridurre tale termine);
• se la disposizione regolamentare sia stata recepita prevedendo il rimborso unicamente in favore dei proprietari di terreni per i periodi in cui l’edificabilità aveva natura meramente fiscale, senza una effettiva possibilità edificatoria.

È, infine, opportuno ribadire che la norma che riconosce il diritto al rimborso sulle aree edificabili divenute inedificabili è del tutto facoltativa e che non esiste alcun obbligo di recepirla da parte degli enti che, nel silenzio del regolamento, non sono mai tenuti a rimborsare l’IMU nel caso di terreni che perdono il requisito di edificabilità.

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18/11/2025 https://smart24tributilocali.ilsole24ore.com

L’obbligo dichiarativo IMU per i beni merce è annuale

Il ricorrente si oppone al verdetto di merito che ha ritenuto che la dichiarazione IMU per i beni merce presentata nel 2014 non fosse valida per il periodo d’imposta 2017, in quanto l’art. 2, comma 5-bis, del D.L. n. 102/2013, per usufruire del beneficio, richiederebbe una dichiarazione specifica presentata entro i termini previsti ogni anno, anche in assenza di variazioni, la cui mancanza comporta la decadenza dal beneficio.

La società sostiene la non necessità di comunicare periodicamente all’ente impositore gli estremi degli immobili oggetto di beneficio fiscale, una volta che una tale formalità sia stata regolarmente adempiuta con la dichiarazione iniziale, in quanto quest’ultima avrebbe effetto anche per gli anni successivi, sempreché non si siano verificate modifiche dei dati dichiarati ai fini dell’applicazione dell’imposta dovuta e che permanga la situazione di mancata locazione degli immobili di proprietà.

La Corte (Corte di cassazione, sentenza n. 28452/2025) conferma il giudizio di merito respingendo la tesi del ricorrente

Questa Corte ha recentemente chiarito che in tema di IMU, le condizioni per l’esenzione dei cd. “beni-merce” non locati devono essere oggetto di specifica indicazione nella denuncia IMU, da presentare relativamente a ciascuna annualità per la quale si chiede l’applicazione dell’esonero, trattandosi di fatti potenzialmente variabili da periodo a periodo, da portarsi a conoscenza dell’Ente impositore circa la loro permanenza (Cass. 30/03/2025, n. 8357 (Rv. 674371 – 01)).

Nel caso di specie, quindi, la tesi del ricorrente che la dichiarazione resa inizialmente possa valere anche per le annualità successive, in assenza di modifiche, è da ritenersi infondata.

L’ordinanza in commento contribuisce ad alimentare il filone dell’obbligo dichiarativo annuale trattandosi di una apposita dichiarazione idonea a mantenere una esenzione, non ascrivibile al generico obbligo dichiarativo IMU caratterizzato dal principio dell’ultrattività.

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18/11/2025 https://smart24tributilocali.ilsole24ore.com

Negata la riduzione TARI per rifiuti speciali in assenza di documentazione dimostrativa idonea

 Con l’ordinanza Cassazione n. 29265/2025 la suprema Corte conferma l’obbligo dichiarativo per ottenere l’esenzione TARI della superficie idonea alla produzione di rifiuti speciali. Rilevante la parte relativa alla prova idonea a dimostrare il diritto all’esclusione, che richiede la necessaria dimostrazione dell’avvenuto trattamento dei rifiuti prodotti

Con riguardo all’obbligo dichiarativo in capo al contribuente di denunciare non solo la produzione di rifiuti speciali, ma anche l’estensione dell’area in cui tali rifiuti si producono, tale dichiarazione non costituisce mero adempimento formale, ma una condizione essenziale per beneficiare dell’esenzione, essendo la prescrizione chiaramente dettata allo scopo di “porre l’amministrazione nelle condizioni di effettuare tempestivamente i riscontri e le verifiche indispensabili per accertare l’esistenza dei presupposti di fatto per la concessione del beneficio dell’esclusione dall’imposizione” (Cass. 8595/2025; 11130/2021, cit.; 22891/17; 22020/2004)

Nel caso di specie, pacifica l’omissione dichiarativa, la ricorrente lamentava che il giudice di appello non abbia tenuto conto del deposito, nel giudizio di primo grado, di una relazione tecnica di parte descrittiva delle superfici adibite alla produzione di rifiuti speciali. La circostanza è, tuttavia, ritenuta inconferente, alla luce del principio secondo cui il contribuente, tenuto a fornire all’amministrazione comunale i dati relativi all’esistenza ed alla delimitazione delle aree in cui vengono prodotti rifiuti speciali non assimilabili a quelli urbani, non può – a tal fine – servirsi “di altri strumenti per sopperire ad una dichiarazione mai presentata ed alla prova dello smaltimento attraverso appositi moduli” (in termini, Cass. 2623/2023, cit.).

Non è sufficiente la sola dimostrazione successiva della sussistenza di un’ipotesi di esenzione connessa alla tipologia di rifiuto prodotto (cfr. Cass. 8595/2025, cit.). Il documento, provenendo dalla parte interessata, non possiede alcuna idoneità a provare né la superficie destinata alla produzione di rifiuti speciali né tanto meno l’effettivo smaltimento degli stessi.

Il presupposto impositivo della TARI è costituito dalla disponibilità dell’area produttrice di rifiuti e, dunque, la tassa è dovuta unicamente per il fatto di occupare o detenere locali ed aree scoperte a qualsiasi uso adibiti, con una presunzione iuris tantum di produttività che può essere superata solo dalla prova contraria del detentore dell’area (Cass. 6551/20; 14037/19; 18054/16; 19173/04; 19459/03); l’esenzione dal tributo, che, a differenza del previgente regime (d. lgs. n. 507/1993, art. 62, c. 3), che lo correlava a «quella parte di essa ove per specifiche caratteristiche strutturali e per destinazione si formano, di regola, rifiuti speciali, tossici o nocivi, allo smaltimento dei quali sono tenuti a provvedere a proprie spese i produttori stessi in base alle norme vigenti» (v. Cass. 21250/17; 16858/14; 5377/12), è ora prevista per quella parte di superficie ove i rifiuti speciali si formino «in via continuativa e prevalente» ed a condizione che i produttori (tenuti a provvedere a proprie spese) «ne dimostrino l’avvenuto trattamento in conformità alla normativa vigente», integra, pur sempre, l’oggetto di un’allegazione il cui onere della prova grava sul contribuente che intende ottenere l’esenzione.

L’esenzione dalla tassazione di una parte delle aree utilizzate perché vi si producono rifiuti speciali, come pure l’esclusione di parti di aree perché inidonee alla produzione di rifiuti, sono subordinate alla presentazione di documentazione idonea a dimostrare le condizioni dell’esclusione o dell’esenzione, il cui onere incombe al contribuente (Cass. 8595/2025, cit.; 17599/2009; 13086/2006; 17703/2004, cit.), il quale dovrà, tra l’altro, dimostrare di avere provveduto all’effettivo smaltimento mediante ditte specializzate, producendo copia dei relativi contratti e/o delle relative fatture, in quanto ratio dell’esclusione della imposta, in tale caso, è di evitare una indebita duplicazione di costi in capo ai soggetti che producono tali rifiuti (cfr. Cass. n. 19888/2024; sull’insufficienza della sola produzione documentale dei MUD, cfr. anche Cass. n. 15481/2019; vedi anche 10812/2016).

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17/11/2025 https://smart24tributilocali.ilsole24ore.com

Chi deve versare il canone per l’installazione di antenne e ripetitori

 Nell’ambito della gestione del Canone Unico, uno dei temi meno chiari che presenta, fin dalla sua introduzione, difficoltà operative, riguarda la corretta applicazione del canone previsto per l’installazione su suolo pubblico di  antenne e ripetitori, introdotto nel luglio 2021 dal Legislatore con il comma 831-bis della Legge 160/2019.

Il comma testualmente prevede:

“831-bis. Gli operatori che forniscono i servizi di pubblica utilità di reti e infrastrutture di comunicazione elettronica di cui al codice delle comunicazioni elettroniche, di cui al decreto legislativo 1° agosto 2003, n. 259, e che non rientrano nella previsione di cui al comma 831 sono soggetti a un canone pari a 800 euro per ogni impianto insistente sul territorio di ciascun ente. Il canone non è modificabile ai sensi del comma 817 e ad esso non è applicabile alcun altro tipo di onere finanziario, reale o contributo, comunque denominato, di qualsiasi natura e per qualsiasi ragione o a qualsiasi titolo richiesto, ai sensi dell’articolo 93 del decreto legislativo n. 259 del 2003. I relativi importi sono rivalutati annualmente in base all’indice ISTAT dei prezzi al consumo rilevati al 31 dicembre dell’anno precedente. Il versamento del canone è effettuato entro il 30 aprile di ciascun anno in unica soluzione attraverso la piattaforma di cui all’articolo 5 del codice di cui al decreto legislativo 7 marzo 2005, n. 82”

Ma quali sono i soggetti che rientrano nel presupposto applicativo e che dovranno versare il canone in base alla tariffa forfettaria decisa dal Legislatore?

Dalla lettura della norma: “gli operatori che forniscono i servizi di pubblica utilità di reti e infrastrutture di comunicazione elettronica di cui al Codice delle comunicazioni elettroniche, di cui al d.lgs. n. 259 del 2003 …”, cui fa riferimento il comma 831 bis, possiamo rispondere  che sono sia gli operatori che prestano il servizio di comunicazione elettronica, sia gli operatori che realizzano e collocano le opere su cui sono montati gli impianti attraverso i quali si prestano i servizi di comunicazione.

Ciò perché, da un lato, il d.lgs. n. 259 del 2003, art. 2, lett. ll), intende per “operatori” tanto l’impresa che fornisce o è autorizzata a fornire una rete pubblica di comunicazione elettronica, quanto l’impresa che fornisce o è autorizzata a fornire una risorsa correlata. D’altro canto, per il medesimo art. 2, lett. tt), la rete pubblica di comunicazione elettronica, consiste ne“… i sistemi di trasmissione …”, mentre le risorse correlate, per la lett. zz), sono “ … i servizi correlati, infrastrutture fisiche e altre risorse o elementi correlati a una rete di comunicazione elettronica o a un servizio di comunicazione elettronica che permettono o supportano la fornitura di servizi”, fra cui “… gli edifici o gli accessi agli edifici, il cablaggio degli edifici, le antenne, le torri e le altre strutture di supporto, le condotte, le tubazioni, i piloni, i pozzetti e gli armadi di distribuzione”.

Gli operatori che forniscono il servizio di comunicazione elettronica svolgono tale attività in ragione di previa e apposita autorizzazione, come previsto dagli artt. 2, lett. ll), e 11, d.lgs. n. 259 del 2003: essa si intende accordata a coloro che sono iscritti all’Elenco, tenuto dal Ministero delle imprese e del made in Italy, delle società autorizzate a fornire al pubblico servizio di comunicazione elettronica, a norma del medesimo art. 11, comma 7.

Gli operatori invece che forniscono le risorse correlate, cioè le infrastrutture strumentali al servizio, realizzano le relative opere in virtù di autorizzazione da parte degli enti locali, come previsto dall’art. 44, d.lgs. n. 259 del 2003, che espressamente la riferisce anche a “… torri, … tralicci destinati ad ospitare successivamente apparati …, ripetitori …, stazioni radio …, … reti per la televisione digitale terrestre, … reti a radiofrequenza dedicate alle emergenze sanitarie ed alla protezione civile, nonché … reti radio a larga banda …”. A questa autorizzazione si accompagnerà quella di cui all’art. 49, laddove la realizzazione delle infrastrutture necessiti dell’occupazione di suolo pubblico, per il cui è competente l’ente locale o il diverso soggetto pubblico titolare dell’area interessata. Se invece l’area è di proprietà privata, l’infrastruttura sarà realizzata in virtù del diritto di servitù imposto dall’autorità pubblica a norma dell’art. 53. Resta ovviamente fermo che il proprietario di un’area può metterla a disposizione dell’operatore che realizza la risorsa correlata per il tramite di un contratto privato.

Ecco pertanto che ai fini della corretta quantificazione del canone relativo le varie installazioni, dovremo necessariamente fare riferimento ai diversi operatori che accedano all’infrastruttura, sia quindi quelli che prestano il servizio di comunicazione elettronica, sia le aziende che realizzano e collocano le opere su cui sono montati gli impianti attraverso i quali si prestano i servizi di comunicazione.

Questo significa che anche il cosiddetto “plinto di base per palo infrastruttura comunicazioni elettroniche” rappresenta un manufatto soggetto al pagamento del Canone secondo la tariffa fissata dal Legislatore al comma 831 bis.

Ogni singolo operatore dovrà quindi versare per il proprio impianto di trasmissione, così come la società concessionaria del traliccio sarà anch’essa chiamata al pagamento in quanto l’infrastruttura costituisce un’occupazione di suolo oltre che un impianto direttamente funzionale all’erogazione del servizio.

È evidente come questa linea operativa segua quanto già adottato per le diverse infrastrutture dedicate all’erogazione dei servizi di rete disciplinate nel precedente comma 831, e in particolare secondo quanto stabilito dalla norma di interpretazione autentica di cui all’art. 5, comma 14-quinquies, lett. b) del D. L. n. 146 del 2021, in base alla quale possiamo affermare che, oltre agli operatori di comunicazione elettronica, anche  la società titolare del plinto e del traliccio dovrà versare il canone unico per l’occupazione di suolo pubblico, con applicazione della tariffa forfetaria di 800 euro annuali, rivalutata annualmente.

 https://smart24tributilocali.ilsole24ore.com/#showdoc/44379491

 

 

18/11/2025 https://smart24tributilocali.ilsole24ore.com

Prospetto aliquote e relative modifiche 2025

 Vista la recente pubblicazione del decreto che ha modificato le fattispecie delle aliquote IMU per la generazione del prospetto telematico dal 2026, si chiede quali sono le modifiche rispetto al precedente assetto, con particolare riferimento alle seconde case.

Il sistema delle aliquote IMU applicato dal 2025 (con esclusione pertanto dell’ILIA, IMIS e IMI) sulla base del decreto del Viceministro del 6 settembre 2024, è stato oggetto di recente modifica ad opera del nuovo decreto 6 novembre 2025, pubblicato nella GU del 1211/2025.

Il nuovo allegato A mantiene la matrice dell’allegato precedente con la particolarità di aggiungere nuove fattispecie, ampliando così le possibilità con concesse all’ente

Percorrendo la struttura del decreto, di seguito si riportano le fattispecie con le modifiche introdotte

1 ABITAZIONE PRINCIPALE DI CATEGORIA CATASTALE A/1, A/8 E A/9: nessuna modifica

L’opzione prevede solo la possibilità di modificare l’aliquota, in aumento fino allo 0,6% oppure di ridurla fino all’azzeramento

2 FABBRICATI RURALI AD USO STRUMENTALE: nessuna modifica

Non è consentita l’introduzione di alcuna differenziazione all’interno di tale fattispecie.

L’opzione prevede solo la possibilità di modificare l’aliquota, in aumento fino allo 0,1% oppure di ridurla fino all’azzeramento

3 FABBRICATI APPARTENENTI AL GRUPPO CATASTALE D (diverse modifiche)

La differenziazione è consentita solamente per la parte eccedente la quota stato, fino al massimo del 1,06% (salvo maggiorazione ex TASI).

Il decreto individua diverse opzioni ed effettua delle integrazioni rispetto alle precedenti

• CATEGORIE CATASTALI
• SUPERFICIE
• ATTIVITÀ DI RECUPERO PER MIGLIORAMENTO DEL DECORO URBANO O DELLA CLASSE ENERGETICA
• RENDITA CATASTALE
• COLLOCAZIONE IMMOBILE (centro storico, zona specifica, zona con tasso abbandono, zon a non servita
• INAGIBILI NUOVO INSERIMENTO: fabbricati divenuti inagibili sia ai sensi dell’ art. 1, comma 747, lett. b), della legge n. 160 del 2019, sia per questioni di calamità (naturali e non )

FABBRICATI D, A DISPOSIZIONE:

• CONDIZIONE TEMPORALE
• REQUISITI DEL SOGGETTO PASSIVO. Si prevede un ampliamento delle casistiche: oltre alle onlus e terzo settore, al soggetto con invalidità  e persona con disabilità di legge, si aggiunge il caso dell’immobile posseduto da enti non commerciali, da società o altri soggetti con o senza personalità giuridica
• NUOVA FATTISPECIE: UTILIZZO/INUTILIZZO. La nuova casistica permette di individuare aliquote specifiche per Fabbricati D
• Privi di ogni arredo;
• Sprovvisti di utenze di fornitura attive di acqua, luce e gas;
• Privi di ogni arredo, sprovvisti di utenze di fornitura attive di acqua, luce e gas;
• Inutilizzato a seguito di crisi aziendale;
• Con uso limitato e discontinuo o stagionale, per un utilizzo complessivo non superiore a mesi: o Numero di mesi

FABBRICATI D, fattispecie per le seguenti opzioni:

• IMMOBILI LOCATI O CONCESSI IN COMODATO: 3.7.2
• IMMOBILI LOCATI 3.7.3:
• IMMOBILI COMODATI 3.7.4; presente l’opzione contratto registrato
• IMMOBILI UTILIZZATI DIRETTAMENTE DAL POSSESSORE 3.7.5; (modifiche)
• IMMOBILI LOCATI O DATI IN COMODATO O UTILIZZATI DIRETTAMENTE 3.7.6 presente l’opzione contratto registrato

REQUISITI SOGGETTIVI DEL LOCATARIO O COMODATARIO, OPZIONI:

• ONLUS o altri enti del terzo settore;
• Persona giuridica esercente attività d’impresa da un numero di mesi non superiore a: Anni/Mesi;
• Persona giuridica esercente attività d’impresa da un numero di mesi non inferiore a: Anni/Mesi
• Persona fisica di età non superiore ad anni: Anni/Mesi

DESTINAZIONE D’USO  (degli immobili locati o dati in comodato)

• Utilizzato per attività produttiva e/o commerciale o per l’esercizio di arti e professioni;
• Con uso limitato e discontinuo o stagionale, per un periodo complessivo inferiore a mesi: Numero di mesi (annui);
• Utilizzati per scopi istituzionali o di pubblica utilità, senza fine di lucro;
• Immobili Non produttivi di reddito fondiario;
• Bottega storica o artigiana; serve il riconoscimento di bottega storica (normativa regionale e comunale)
• Azienda che abbia fatto ricorso nell’anno di imposta alla CIG o ad analogo ammortizzatore sociale (come definite nel regolamento) possibile aliquota agevolata per il periodo della misura
• Privi o che intendono dismettere giochi di azzardo. Definire modalità e periodo dell intenzione di dismettere
• Impianti eolici;
• Impianti fotovoltaici;
• Impianti eolici e fotovoltaici;
• Impianti idroelettrici.

TIPOLOGIA DI ATTIVITÀ

• Attività innovative – Start up;
• Imprese che hanno ampliato la propria attività economica/aumentato l’occupazione (come definita nel regolamento)
• Imprese green
• Microimprese

CODICE ATECO

NUMERO DIPENDENTI

POTENZA IMPIANTI DI PRODUZIONE ENERGIA: il nuovo decreto amplia l’opzione sulla potenza Kw

FORMA DEL CONTRATTO

Per la tipologia IMMOBILI UTILIZZATI DIRETTAMENTE DAL SOGGETTO PASSIVO,

alle opzioni sopra viste, le novità riguardano l’inserimento di nuovi requisiti del soggetto passivo utilizzatore (in grassetto)

• Posseduti da ONLUS o enti del terzo settore;
• Posseduti da enti non commerciali;
• Posseduti da società o altri soggetti con personalità giuridica;
• Posseduti da società o altri soggetti senza personalità giuridica;
• Soggetto con invalidità civile riconosciuta in percentuale non inferiore al: Percentuale di invalidità;
• Persona con disabilità riconosciuta ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della L. 104/92;
• Persona giuridica esercente attività d’impresa da un numero di mesi non superiore a: Anni/Mesi;
• Persona giuridica esercente attività d’impresa da un numero di mesi non inferiore a: Anni/Mesi;
• Persona fisica di età non superiore ad anni: Anni/Mesi;
• Utilizzatore diretto dell’immobile nel caso di piccole e medie imprese;
• Utilizzatore diretto dell’immobile (tutti)

 

Ulteriori condizioni (non rinvenibili tra quelle proposte nella presente schermata) stabilite dal comune, ai sensi dell’art. 1, comma 755, legge n. 160 del 2019, ai fini dell’applicazione dell’aliquota oltre la misura dell’1,06%

 

4 TERRENI AGRICOLI  (nessuna modifica)

Le casistiche delle aliquote (azzeramento-1,06%)operano per

• Modalità di utilizzo
• Collocazione
• Di proprietà ONLUS o enti del terzo settore

5 AREE FABBRICABILI  (nessuna modifica)

• Le casistiche delle aliquote (azzeramento-1,06%)operano per
• Tipologia (residenziale /non residenziale)
• Zona
• Di proprietà ONLUS o enti del terzo settore
• Maggiorazione ex tasi

 

6 ALTRI FABBRICATI (FABBRICATI DIVERSI DALL’ABITAZIONE PRINCIPALE E DAI FABBRICATI APPARTENENTI AL GRUPPO CATASTALE D)

L’aliquota può essere oggetto di azzeramento o applicata fino al massimo del 1,06% (salvo maggiorazione ex TASI). Il decreto individua diverse opzioni ed effettua delle integrazioni rispetto alle precedenti

La tipologia 6 è la più rimaneggiata, oggetto di nuova numerazione e prevede le seguenti opzioni

6.1.1 Abitazione locata o concessa in comodato (MODIFICHE)

6.1.2 Abitazione destinata a struttura turistico-ricettiva (MODIFICHE)

6.1.3 Abitazione a disposizione (MODIFICHE)

6.1.4 Abitazione utilizzata direttamente dal soggetto passivo (MODIFICHE)

6.1.5 Immobili di categoria A10, B, C (MODIFICHE)

6.1.6 Fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali o posseduti dagli IACP o dagli enti di edilizia residenziale pubblica aventi le stesse finalità, non adibiti ad abitazione principale per il periodo di espletamento delle attività di assegnazione (MODIFICHE)

6.1.7 Alloggi regolarmente assegnati dagli IACP o dagli enti di edilizia residenziale pubblica aventi le stesse finalità (MODIFICHE)

6.1.8 Fabbricati divenuti inagibili già destinati ad abitazione principale

 

ABITAZIONE LOCATA O CONCESSA IN COMODATO comprende le seguenti opzioni

TIPO DI CONTRATTO: il nuovo decreto aggiunge due nuovi casi di locazione

• Locazione
• Locazione a canone libero;
• Locazione ai sensi dell’art. 2, comma 1, della Legge n. 431/1998 e s.m.i.; canone libero
• Locazione ai sensi dell’art. 2, commi 3, della Legge n.431/1998 e s.m.i.; canone concordato
• Locazione ai sensi dell’art. 5, comma 1, della Legge n. 431/1998 e s.m.i.;  contratti transitori
• Locazione a studenti ai sensi dell’art. 5, comma 2, della Legge n. 431/1998 e s.m.i.;  transitorio uso studentesco
• Locazione ai sensi dell’art. 5, comma 3, della Legge n. 431/1998 e s.m.i.; canoni conc. Universitari
• Locazione ai sensi dell’art. 2, comma 1, della Legge n. 431/1998 e s.m.i., in caso di canone ridotto ex art. 19, c. 1-bis, D.L. n. 133/14; (ACCORDI LOCALI)
• Locazione ai sensi dell’art. 2, commi 3 e 5, della Legge n. 431/1998 e s.m.i., in caso di canone ridotto ex art. 19, c. 1-bis, D.L. n. 133/14;
• Comodato d’uso gratuito:        con contratto registrato: opzione “on/off”
• Locazione o comodato d’uso gratuito:      Con contratto registrato: opzione “on/off”.
• Accordi/Patti territoriali per soddisfare particolari esigenze abitative (come definiti nel regolamento)

CATEGORIE CATASTALI

DURATA DEL CONTRATTO

CONDIZIONI DEL LOCATARIO/COMODATARIO

• Parenti (tutti i gradi)
• Soggetto con invalidità civile riconosciuta in percentuale non inferiore al: percentuale di invalidità
• Studenti;
• Persona con disabilità riconosciuta ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della L. 104/92; (SI TRATTA DI DISABILITA’ GRAVE)
• Nucleo familiare in difficoltà economiche (come definite nel regolamento)
• Soggetto in condizioni di vulnerabilità sociale/emergenza abitativa (come definite nel regolamento)
• ONLUS o altri enti del terzo settore;
• Soggetto gestore di casa-famiglia o altra struttura destinata all’assistenza, cura e protezione alle persone con necessità di sostegno intensivo e prive di sostegno familiare;
• Soggetto gestore di struttura destinata all’accoglienza e protezione di persone vittime di violenza o che vivono in condizioni di disagio e vulnerabilità sociale;
• Soggetti affidatari dei servizi di accoglienza integrata destinati a richiedenti asilo e titolari di protezione internazionale o umanitaria.

CONDIZIONI DI PROPRIETA’ DEL LOCATARIO/COMODATARIO

DESTINAZIONE D’USO

REDDITO ISEE COMODATARIO

REQUISITI DEL SOGGETTO PASSIVO. Le modifiche introducono tre nuovi casi (in grassetto)

• Posseduti da ONLUS o enti del terzo settore;
• Posseduti da enti non commerciali;
• Posseduti da società o altri soggetti con personalità giuridica;
• Posseduti da società o altri soggetti senza personalità giuridica
• Soggetto con invalidità civile riconosciuta in percentuale non inferiore al: Percentuale di invalidità;
• Persona con disabilità riconosciuta ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della L. 104/92

LIMITATAMENTE AD UN SOLO IMMOBILE

COLLOCAZIONE IMMOBILE

FABBRICATI DIVENUTI INAGIBILI (ampliamento casistiche)

• Ipotesi di cui all’art. 1, comma 747, lett. b), della legge n. 160 del 2019;
• Ipotesi diverse da quella di cui all’art. 1, comma 747, lett. b), della legge n. 160 del 2019.

            o A seguito di calamità naturali;

            o A seguito di cause diverse da calamità naturali;

            o A seguito di calamità naturali o di cause diverse da calamità naturali.

MAGGIORAZIONE EX TASI

 

ABITAZIONE DESTINATA A STRUTTURA TURISTICO-RICETTIVA

Le opzioni previste:

ATECO

COLLOCAZIONE IMMOBILE

ATTIVITA’ IN FORMA IMPRENDITORIALE

IN ATTIVITA’ DA ALMENO MESI ________

LIMITATAMENTE AD UN SOLO IMMOBILE

REQUISITI DEL SOGGETTI PASSIVO. Il decreto ha ampliato le casistiche

• Posseduti da ONLUS o enti del terzo settore;
• Posseduti da enti non commerciali;
• Posseduti da società o altri soggetti con personalità giuridica;
• Posseduti da società o altri soggetti senza personalità giuridica
• Soggetto con invalidità civile riconosciuta in percentuale non inferiore al: Percentuale di invalidità;
• Persona con disabilità riconosciuta ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della L. 104/92

NUOVA CASISTICA PER FABBRICATI DIVENUTI INAGIBILI

• Ipotesi di cui all’art. 1, comma 747, lett. b), della legge n. 160 del 2019;
• Ipotesi diverse da quella di cui all’art. 1, comma 747, lett. b), della legge n. 160 del 2019.

            o A seguito di calamità naturali;

            o A seguito di cause diverse da calamità naturali;

            o A seguito di calamità naturali o di cause diverse da calamità naturali.

NUOVO. Ulteriori condizioni (non rinvenibili tra quelle proposte nella presente schermata) stabilite dal comune, ai sensi dell’art. 1, comma 755, legge n. 160 del 2019, ai fini dell’applicazione dell’aliquota oltre la misura dell’1,06%

 

ABITAZIONE A DISPOSIZIONE

Le opzioni previste:

DEFINIZIONE:

• Abitazioni non locate e non concesse in comodato;
• Abitazioni non locate e non concesse in comodato nonché abitazioni locate o concesse in comodato per periodi inferiori all’anno e comunque per un numero complessivo di mesi inferiore a (opzione sui mesi)
• Abitazioni non locate e non concesse in comodato di proprietà di ONLUS o di altri enti del terzo settore.

CATEGORIE CATASTALI

PERIODO NON COPERTO DA CONTRATTI  purché la condizione di immobile a disposizione persista da almeno: Numero di mesi.

UTILIZZO/INUTILIZZO

• Privi di ogni arredo;
• Sprovvisti di utenze di fornitura attive di acqua, luce e gas;
• Privi di ogni arredo, sprovvisti di utenze di fornitura attive di acqua, luce e gas;
• Inutilizzato a seguito di crisi aziendale;
• Con uso limitato e discontinuo o stagionale, per un utilizzo complessivo non superiore a mesi:  Numero di mesi

REQUISITI DEL SOGGETTO PASSIVO, SONO PRESENTI TRE NUOVE OPZIONI

• Di proprietà  Posseduti da ONLUS o enti del terzo settore;
• Posseduti da enti non commerciali;
• Posseduti da società o altri soggetti con personalità giuridica;
• Posseduti da società o altri soggetti senza personalità giuridica
• Soggetto con invalidità civile riconosciuta in percentuale non inferiore al: Percentuale di invalidità;
• Persona con disabilità riconosciuta ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della L. 104/92

COLLOCAZIONE IMMOBILE

FABBRICATI DIVENUTI INAGIBILI A SEGUITO DI CALAMITÀ NATURALI. NUOVE OPZIONI

Fabbricati divenuti inagibili a seguito di calamità naturali. opzione “on/off”.

• Ipotesi di cui all’art. 1, comma 747, lett. b), della legge n. 160 del 2019;
• Ipotesi diverse da quella di cui all’art. 1, comma 747, lett. b), della legge n. 160 del 2019.

            o A seguito di calamità naturali;

            o A seguito di cause diverse da calamità naturali;

            o A seguito di calamità naturali o di cause diverse da calamità naturali.

 

ULTERIORI CONDIZIONI (non rinvenibili tra quelle proposte nella presente schermata) stabilite dal comune, ai sensi dell’art. 1, comma 755, legge n. 160 del 2019, ai fini dell’applicazione dell’aliquota oltre la misura dell’1,06%

 

ABITAZIONE UTILIZZATA DIRETTAMENTE DAL SOGGETTO PASSIVO

Le opzioni previste:

CATEGORIE CATASTALI

REQUISITI DEL SOGGETTO PASSIVO (NUOVE OPZIONI)

• Posseduti da ONLUS o enti del terzo settore;
• Posseduti da enti non commerciali;
• Posseduti da società o altri soggetti con personalità giuridica;
• Posseduti da società o altri soggetti senza personalità giuridica
• Soggetto con invalidità civile riconosciuta in percentuale non inferiore al: Percentuale di invalidità;
• Persona con disabilità riconosciuta ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della L. 104/92

DESTINAZIONE D’USO

• Casa-famiglia o altra struttura destinata all’assistenza, cura e protezione alle persone con necessità di sostegno intensivo e prive di sostegno familiare;
• struttura destinata all’accoglienza e protezione di persone vittime di violenza o che vivono in condizioni di disagio e vulnerabilità sociale;
• servizi di accoglienza integrata destinati a richiedenti asilo e titolari di protezione internazionale o umanitaria.

REDDITO ISEE DEL SOGGETTO PASSIVO

FABBRICATI DIVENUTI INAGIBILI A SEGUITO DI CALAMITÀ NATURALI.

• Ipotesi di cui all’art. 1, comma 747, lett. b), della legge n. 160 del 2019;
• Ipotesi diverse da quella di cui all’art. 1, comma 747, lett. b), della legge n. 160 del 2019.

            o A seguito di calamità naturali;

            o A seguito di cause diverse da calamità naturali;

            o A seguito di calamità naturali o di cause diverse da calamità naturali.

ULTERIORI CONDIZIONI (non rinvenibili tra quelle proposte nella presente schermata) stabilite dal comune, ai sensi dell’art. 1, comma 755, legge n. 160 del 2019, ai fini dell’applicazione dell’aliquota oltre la misura dell’1,06%

 

IMMOBILI DI CATEGORIA A10, B, C

CATEGORIE CATASTALI

SUPERFICIE

ATTIVITA’ DI RECUPERO E MIGLIORAMENTO DECORO URBANO, CLASSE ENERGETICA

RENDITA CATASTALE

COLLOCAZIONE IMMOBILI

REQUISITI DEL SOGGETTO PASSIVO

• Posseduti da ONLUS o enti del terzo settore;
• Posseduti da enti non commerciali;
• Posseduti da società o altri soggetti con personalità giuridica;
• Posseduti da società o altri soggetti senza personalità giuridica
• Soggetto con invalidità civile riconosciuta in percentuale non inferiore al: Percentuale di invalidità;
• Persona con disabilità riconosciuta ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della L. 104/92

 

FABBRICATI A DISPOSIZIONE O UTILIZZATI (PER LA TIPOLOGIA A10, B, C)

PER GLI IMMOBILI A DISPOSIZIONE

CONDIZIONE TEMPORALE

UTILIZZO/INUTILIZZO (NUOVO)

• Privi di ogni arredo;
• Sprovvisti di utenze di fornitura attive di acqua, luce e gas;
• Privi di ogni arredo, sprovvisti di utenze di fornitura attive di acqua, luce e gas;
• Inutilizzato a seguito di crisi aziendale;
• Con uso limitato e discontinuo o stagionale, per un utilizzo complessivo non superiore a mesi:

 

PER GLI IMMOBILI LOCATI O CONCESSI IN COMODATO, PER GLI IMMOBILI SOLO LOCATI, PER GLI IMMOBILI SOLO CONCESSI IN COMODATO

Si applicano le seguenti opzioni

REQUISITI SOGGETTIVI DEL LOCATARIO O COMODATARIO OPZIONI:

• ONLUS o altri enti del terzo settore;
• Persona fisica di età non superiore ad anni: Anni/Mesi;
• Persona giuridica esercente attività d’impresa da un numero di mesi non superiore a: Anni/Mesi;
• Persona giuridica esercente attività d’impresa da un numero di mesi non inferiore a: Anni/Mesi
• Soggetto gestore di casa-famiglia o altra struttura destinata all’assistenza, cura e protezione alle persone con necessità di sostegno intensivo e prive di sostegno familiare;
• o Soggetto gestore di struttura destinata all’accoglienza e protezione di persone vittime di violenza o che vivono in condizioni di disagio e vulnerabilità sociale;
• o Soggetti affidatari dei servizi di accoglienza integrata destinati a richiedenti asilo e titolari di protezione internazionale o umanitaria.

DESTINAZIONE D’USO:

• Utilizzato per attività produttiva e/o commerciale o per l’esercizio di arti e professioni;
• Con uso limitato e discontinuo o stagionale, per un periodo complessivo inferiore a mesi: Numero di mesi (annui);
• Utilizzati per scopi istituzionali o di pubblica utilità, senza fine di lucro;
• Non produttivi di reddito fondiario;
• Bottega storica o artigiana;
• Azienda che abbia fatto ricorso nell’anno di imposta alla CIG o ad analogo ammortizzatore sociale (come definita nel regolamento);
• Privi o che intendono dismettere giochi di azzardo.

 

TIPOLOGIA DI ATTIVITÀ:

• Attività innovative – Start up;
• Imprese che hanno ampliato la propria attività economica/aumentato l’occupazione (come definite nel regolamento);
• Imprese green;

CODICI ATECO

NUMERO DIPENDENTI

POTENZA IMPIANTI ENERGIA (inserimento nuove opzioni kilowatt)

CONTRATTO REGISTRATO (SI/NO)

 

PER GLI IMMOBILI UTILIZZATI DIRETTAMENTE DAL SOGGETTO PASSIVO

PER GLI IMMOBILI LOCATI O DATI IN COMODATO O UTILIZZATI DIRETTAMENTE DAL SOGGETTO PASSIVO:

 

REQUISITI SOGGETTIVI PASSIVI (nuove opzioni)

• Posseduti da ONLUS o enti del terzo settore;
• Posseduti da enti non commerciali;
• Posseduti da società o altri soggetti con personalità giuridica;
• Posseduti da società o altri soggetti senza personalità giuridica;
• Soggetto con invalidità civile riconosciuta in percentuale non inferiore al: Percentuale di invalidità;
• Persona con disabilità riconosciuta ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della L. 104/92;
• Persona fisica di età non superiore ad anni: Anni/Mesi;
• Persona giuridica esercente attività d’impresa da un numero di mesi non superiore a: Anni/Mesi;
• Persona giuridica esercente attività d’impresa da un numero di mesi non inferiore a: Anni/Mesi;
• Soggetto gestore di casa-famiglia o altra struttura destinata all’assistenza, cura e protezione alle persone con necessità di sostegno intensivo e prive di sostegno familiare;
• Soggetto gestore di struttura destinata all’accoglienza e protezione di persone vittime di violenza o che vivono in condizioni di disagio e vulnerabilità sociale;
• Soggetti affidatari dei servizi di accoglienza integrata destinati a richiedenti asilo e titolari di protezione internazionale o umanitaria.

 

DESTINAZIONE D’USO OPZIONI:

• Utilizzato per attività produttiva e/o commerciale o per l’esercizio di arti e professioni;
• Con uso limitato e discontinuo o stagionale, per un periodo complessivo inferiore a mesi:
• Numero di mesi (annui);
• Utilizzati per scopi istituzionali o di pubblica utilità, senza fine di lucro;
• Immobili non produttivi di reddito fondiario (art. 43 T.U.I.R.);
• Bottega storica o artigiana;
• Azienda che abbia fatto ricorso nell’anno di imposta alla CIG o ad analogo ammortizzatore
• sociale (come definita nel regolamento);
• Privi o che intendono dismettere giochi di azzardo.
• 1.5.7.5.3 Tipologia di attività. Opzione “on/off”:
• Attività innovative – Start up;
• Imprese che hanno ampliato la propria attività economica/aumentato l’occupazione (come
• definite nel regolamento);
• Imprese green;
• Microimprese

CODICI ATECO

NUMERO DIPENDENTI

POTENZA IMPIANTI ENERGIA (modifiche sui Kilowatt)

 

FABBRICATI DI CIVILE ABITAZIONE DESTINATI AD ALLOGGI SOCIALI O POSSEDUTI DAGLI IACP O DAGLI ENTI DI EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA AVENTI LE STESSE FINALITÀ, NON ADIBITI AD ABITAZIONE PRINCIPALE PER IL

 

PERIODO DI ESPLETAMENTO DELLE ATTIVITÀ DI ASSEGNAZIONE

NUOVO INSERIMENTO INAGIBILITA’.  Fabbricati divenuti inagibili a seguito di calamità naturali

• Ipotesi di cui all’art. 1, comma 747, lett. b), della legge n. 160 del 2019;
• Ipotesi diverse da quella di cui all’art. 1, comma 747, lett. b), della legge n. 160 del 2019.

o A seguito di calamità naturali;

o A seguito di cause diverse da calamità naturali;

o A seguito di calamità naturali o di cause diverse da calamità naturali.

Ulteriori condizioni (non rinvenibili tra quelle proposte nella presente schermata) stabilite dal comune, ai sensi dell’art. 1, comma 755, legge n. 160 del 2019, ai fini dell’applicazione dell’aliquota oltre la misura dell’1,06%. opzione “on/off”.

 

ALLOGGI REGOLARMENTE ASSEGNATI DAGLI IACP O DAGLI ENTI DI EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA AVENTI LE STESSE FINALITÀ

Fabbricati divenuti inagibili a seguito di calamità naturali

• Ipotesi di cui all’art. 1, comma 747, lett. b), della legge n. 160 del 2019;
• Ipotesi diverse da quella di cui all’art. 1, comma 747, lett. b), della legge n. 160 del 2019.

o A seguito di calamità naturali;

o A seguito di cause diverse da calamità naturali;

o A seguito di calamità naturali o di cause diverse da calamità naturali.

Ulteriori condizioni (non rinvenibili tra quelle proposte nella presente schermata) stabilite dal comune, ai sensi dell’art. 1, comma 755, legge n. 160 del 2019, ai fini dell’applicazione dell’aliquota oltre la misura dell’1,06%. opzione “on/off”.

 

FABBRICATI DIVENUTI INAGIBILI GIÀ DESTINATI AD ABITAZIONE PRINCIPALE

Tipologia fabbricato

• Fabbricati divenuti inagibili già destinati ad abitazione principale di categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9 e relative pertinenze;
• Fabbricati divenuti inagibili già destinati ad abitazione principale di categoria catastale A/1, A/8 e A/9 e relative pertinenze.

Fabbricato divenuto inagibile

• A seguito di calamità naturali;
• A seguito di cause diverse da calamità naturali;
• A seguito di calamità naturali o di cause diverse da calamità naturali.

Ulteriori condizioni (non rinvenibili tra quelle proposte nella presente schermata) stabilite dal comune, ai sensi dell’art. 1, comma 755, legge n. 160 del 2019, ai fini dell’applicazione dell’aliquota oltre la misura dell’1,06%

 

SULLE SECONDE CASE

Per quanto riguarda le SECONDE CASE (ovvero quelle diverse dall’abitazione principale), le fattispecie opzionabili vanno raggruppate tra:

1) I casi di utilizzo dell’immobile mediante locazione, comodato o destinata a struttura turistico ricettiva

2) I casi di abitazione a disposizione

3) i casi di utilizzo diretto

 

Per il gruppo 1), le novità 2026  riguardano:

• Due nuove tipologie di locazione
• Tre nuovi casi di requisiti del soggetto passivo
• Tutte le fattispecie di inagibilità

Per il gruppo 2), l’immobile a disposizione può essere(a scelta dell’ente): una abitazione non locate e non concesse in comodato oppure locata o concessa in comodato per periodi inferiori all’anno definiti dal comune. Questo significa poter considerare immobile a disposizione anche una abitazione locata per periodi brevi.

Nelle opzioni il comune può include anche le abitazioni non locate e non concesse in comodato di proprietà di ONLUS o di altri enti del terzo settore.

Già era stato prevista la possibilità di includere casi di immobili a disposizione inutilizzato per le seguenti cause:

• • Privi di ogni arredo;
  • Sprovvisti di utenze di fornitura attive di acqua, luce e gas;
  • Privi di ogni arredo, sprovvisti di utenze di fornitura attive di acqua, luce e gas;
  • Inutilizzato a seguito di crisi aziendale;
  • Con uso limitato e discontinuo o stagionale, per un utilizzo complessivo non superiore a ____mesi

Le novità 2026 riguardano:

• Tre nuovi casi di soggetti passivi:
• Posseduti da ONLUS o enti del terzo settore;
• Posseduti da enti non commerciali;
• Posseduti da società o altri soggetti con personalità giuridica;
• Posseduti da società o altri soggetti senza personalità giuridica
• Soggetto con invalidità civile riconosciuta in percentuale non inferiore al: Percentuale di invalidità;
• Persona con disabilità riconosciuta ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della L. 104/92
• Tutte le fattispecie di inagibilità

 

Per il gruppo 3) (utilizzo diretto da parte del soggetto passivo), le novità 2026 riguardano:

• Tre nuovi casi di soggetti passivi:
• Posseduti da ONLUS o enti del terzo settore;
• Posseduti da enti non commerciali;
• Posseduti da società o altri soggetti con personalità giuridica;
• Posseduti da società o altri soggetti senza personalità giuridica
• Soggetto con invalidità civile riconosciuta in percentuale non inferiore al: Percentuale di invalidità;
• Persona con disabilità riconosciuta ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della L. 104/92
• Tutte le fattispecie di inagibilità

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21/11/2025 https://ntplusfisco.ilsole24ore.com

Saldo Imu, aliquote standard e più generose in assenza del prospetto

 Dal 2025 la mancata pubblicazione dei comuni sul sito del Dipartimento delle Finanze non comporta più applicazione le aliquote dell’anno precedente

Appuntamento il prossimo 16 dicembre con il conguaglio Imu 2025 per i soggetti passivi non appartenenti al mondo del no profit. Gli enti non commerciali, infatti, versano l’imposta in tre rate: le prime due, ciascuna di importo pari al 50% dell’imposta complessivamente corrisposta per l’anno precedente, da versare nei termini del 16 giugno e del 16 dicembre dell’anno di riferimento, e l’ultima, a conguaglio, da versare entro il 16 giugno dell’anno successivo.

In virtù dell’articolo 1, comma 762, della legge 160/2019, la rata di giugno è stata «pari all’imposta dovuta per il primo semestre applicando l’aliquota e la detrazione dei dodici mesi dell’anno precedente». Pertanto, con il conguaglio di dicembre, ci si dovrà imbattere, per la prima volta, nel prospetto delle aliquote (articolo 1, commi 756 e 757, della legge 160/2019). L’articolo 6-ter del Dl 132/2023, infatti, ha prorogato al 2025 la decorrenza dell’obbligo per i sindaci di assumere le decisioni nei limiti delle fattispecie individuate dal Dm 6 settembre 2024, a formare il prospetto delle aliquote di cui, obbligatoriamente, devono essere dotate le delibere anche se non si intendano diversificare le aliquote. Per l’anno 2026, ci si dovrà rifare al Dm del 6 novembre scorso. Quand’anche il contribuente a giugno abbia optato per il versamento in unica soluzione, dovrà assicurarsi di aver determinato correttamente il dovuto. Ciò in quanto, come per i periodi antecedenti al 2025, le decisioni dei consigli comunali in ordine ad aliquote e regolamenti producono gli effetti per l’anno di imposizione se rispettano due ulteriori scadenze. I comuni devono inserire gli atti deliberativi nell’apposita sezione del sito del Dipartimento delle Finanze entro il termine del 14 ottobre dell’anno interessato per poi risultare pubblicati entro il successivo 28 ottobre e, al più tardi da tale decorrenza, essere liberamente consultabili (articolo 1, comma 767, della legge 160/2019). Può essere accaduto, pertanto, che nel mese di giugno i prospetti delle aliquote non fossero ancora pubblici. A partire da quest’anno, infatti, come chiarito dallo stesso Dipartimento ministeriale con la faq 3 del 10 febbraio 2025, nel portale trova collocazione il solo prospetto e non, come in passato, la deliberazione adottata.

La verifica del corretto adempimento comunale è fondamentale in quanto la sanzione prevista dall’articolo 1, comma 767, della legge di Bilancio 2020 per i sindaci inadempienti consiste nell’applicazione delle aliquote standard (non modificate), generalmente più generose per i contribuenti, individuate per ogni fattispecie dall’articolo 1, commi 748-755, della legge 160/2019. Fino al periodo 2024, invece, in caso di mancata o tardiva pubblicazione degli atti deliberativi, trovavano applicazione le aliquote dell’anno precedente o comunque quelle relative all’ultimo periodo d’imposta per il quale risultavano regolarmente pubblicate. Se l’amministrazione locale non ha adempiuto agli obblighi di pubblicazione, il portare ministeriale comunicherà che per il comune cercato «non ci sono prospetti delle aliquote relativi all’anno selezionato»; se ha adempiuto in ritardo, comparirà l’annotazione secondo cui il prospetto è «inefficace per il 2025 – pubblicato oltre il 28/10/2025». La giurisprudenza amministrativa è concorde nel considerare sostanziale e perentorio il carattere dei termini richiamati (Tar Lazio 140/2018 e 7844/2019, Consiglio. di Stato Sezione IV, 4434/2016 e Sezione V 3808/2014, Consiglio di Stato 121/2019). I predetti termini, tuttavia, non sono gli unici da monitorare. Secondo l’articolo 1, comma 169, della legge 296/2006, infatti, le aliquote devono essere deliberate entro la data di scadenza della deliberazione del bilancio di previsione relativo all’anno interessato (per il 2025 il 28 febbraio scorso). Tali deliberazioni, anche se approvate successivamente all’inizio dell’esercizio, purché entro il richiamato termine di approvazione del bilancio di previsione, hanno effetto dal 1° gennaio dell’anno di riferimento. In virtù dell’articolo 53, comma 16, della legge 388/2000, ciò vale anche per la vigenza dei regolamenti tributari comunali.

Regole e fattispecie imponibili restano quelle di cui alla legge 160/2019 che disciplina l’Imu.

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25/11/2025 https://smart24tributilocali.ilsole24ore.com

Non estendibile il trattamento imu abitazione principale a unita’ contigue iscrivibili

 L’agevolazione per abitazione principale non può essere estesa all’immobile iscrivibile (ma non ancora iscritto) in quanto strutturalmente e funzionalmente  unificabile all’abitazione principale (iscritta).

La Corte di Cassazione, sentenza n. 28420/2025 cassa la sentenza di secondo grado richiamando i principi in materia di IMU

«Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore ed il suo nucleo familiare anagraficamente». dimorano abitualmente e risiedono Ne consegue, pertanto, anche in considerazione della natura di stretta interpretazione delle norme agevolative, l’impossibilità di estendere all’IMU il pregresso orientamento giurisprudenziale formatosi in materia di ICI (Cass., Sez. 5^, 12 febbraio 2010, n. 3397; Cass., Sez. 5^, 19 maggio 2010, n. 12269; Cass., Sez. 5^, 7 ottobre 2011, n. 20567; Cass., Sez. 6^-5, 3 luglio 2014, n. 15198; Cass., Sez. 6^-5, 6 aprile 2017, n. 9030; Cass., Sez. 6^-5, 25 giugno 2019, n. 17015; Cass., Sez. 6^-5, 22 febbraio 2021, n. 4727; Cass., Sez. Trib., 24 marzo 2023, n. 8551; Cass., Sez. Trib., 20 febbraio 2024, n. 4530) e la necessità di limitare ad un’unica unità immobiliare, destinata ad abitazione principale, l’esenzione dall’IMU (Cass., Sez. 6^-5, 31 luglio 2018, n. 20368)» (Cass. Sez. 5, 17 aprile 2025, n. 10216).

Pertanto, in tema di IMU, secondo il chiaro tenore dell’art. 13, comma 2, del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, l’esenzione dall’imposta può essere riconosciuta ad un’unica unità immobiliare destinata ad abitazione principale e, stante la natura di stretta interpretazione delle norme di agevolazione, non può essere estesa ad ulteriori unità contigue, di fatto unificate ed utilizzate anch’esse come abitazione principale (in termini: Cass., Sez. 6^-5, 31 luglio 2018, n. 20368; Cass., Sez. Trib., 20 febbraio 2024, n. 4530).

https://smart24tributilocali.ilsole24ore.com/#showdoc/44440207

 

25/11/2025 https://smart24tributilocali.ilsole24ore.com

IMU dovuta per il solo presupposto dell’accatastamento

 Non possono assimilarsi gli immobili affetti da difformità edilizia a quelli inagibili. (Corte di Cassazione n. 26691/2025)

La società impugnava l’avverso l’avviso di accertamento d’ufficio relativo all’imposta  per l’anno 2014, con cui Roma Capitale contestava il versamento solo parziale in relazione a determinate unità immobiliari, sul rilievo  che le unità immobiliari oggetto dell’atto impositivo fossero ormai giuridicamente sottratte alla piena disponibilità della società che ne era destinataria, in quanto sottoposte a provvedimenti di sequestro, acquisizione e ad ordini di  demolizione emanati dallo stesso Ente impositore.

Tra le richieste della Curatela è stata invocata la riduzione  dell’ ICI o dell’ IMU per la mancanza del certificato di abitabilità dei fabbricati; la Corte evidenzia come tale certificazione non attesta alcuna agibilità,  bensì l’idoneità igienico-sanitario tale da consentirne l’uso; l’imposta è, quindi, dovuta per il solo fatto che si sia provveduto all’accatastamento, restando estranea alla sfera attinente al rapporto tributario tutto quanto afferisce alla effettiva abitabilità del bene stesso ovvero alle sue caratteristiche urbanistiche o igienicosanitarie.

Non possono, dunque, assimilarsi gli immobili affetti da difformità edilizia a quelli inagibili, come adombrato dalla società, esigendo, su tal inedito presupposto, una tassazione ridotta nella misura del 50%, in quanto la legge non richiede fra i presupposti dell’imposta la regolarità urbanistica dell’immobile né l’abitabilità dello stesso (Cass., 26 giugno 2025; Cass., 18/01/2024, n. 1955; Cass. 22.04.2024, n. 363; Cass. n. 21644; 3 maggio 2019, n. 11646 cit.; Cass., Cass., 23 giugno 2010, n. 15177; Cass., 5 marzo 2009, n. 5372; Cass., 15 aprile 2005, n. 7905), né la dedotta difformità urbanistica è equiparata dalla normativa di settore agli immobili inagibili.

https://smart24tributilocali.ilsole24ore.com/#showdoc/44440211

 

25/11/2025 https://smart24tributilocali.ilsole24ore.com

TARES, sempre dovuta la quota fissa e stagionalita’ facoltativa

 Nell’ordinanza 26691/2025, la  Cassazione conferma l’impostazione della debenza della quota fissa anche sulle superfici di produzione di rifiuti speciali, con obbligo di presentazione della denuncia per l’indicazione delle superfici esenti ai fini della quota variabile.

In tema di TARES (Tributo comunale sui rifiuti e sui servizi), la tariffa si articola in una quota fissa e una quota variabile. La quota fissa è sempre dovuta per intero sul mero presupposto del possesso o detenzione di superfici nel territorio comunale astrattamente idonee ad ospitare attività inquinanti, in quanto destinata a finanziare i costi essenziali e generali del servizio nell’interesse della collettività, indipendentemente dalla qualità e quantità dei rifiuti prodotti e dall’effettiva fruizione del servizio comunale, purché questo sia apprestato e messo a disposizione. La quota variabile non è invece dovuta, o è soggetta a riduzione, solo qualora il contribuente provi di produrre in  maniera esclusiva rifiuti speciali non assimilabili o non assimilati e di provvedere al loro smaltimento autonomamente tramite ditte autorizzate. A tal fine non è sufficiente la mera presentazione della denuncia relativa alle superfici esenti, ma occorre che il contribuente dimostri sia la natura dei rifiuti, mediante formulari di identificazione e altra documentazione idonea, sia le specifiche superfici che generano esclusivamente tali rifiuti, sia l’effettivo auto smaltimento mediante operatori autorizzati (MUD, contratti, fatture).

La disponibilità dell’area produttrice di rifiuti determina infatti una presunzione iuris tantum di produttività degli stessi, che può essere superata solo dalla prova contraria del detentore e la natura dei rifiuti non può essere desunta dalla sola tipologia di attività svolta dall’impresa. Del resto, l’eventuale produzione di rifiuti speciali in una porzione dell’insediamento produttivo non esclude la produzione anche di rifiuti urbani ordinari, collegata ex lege al fatto materiale della detenzione dei locali. Le condizioni per la non applicazione della tassa non sono automatiche ma devono essere di volta in volta dedotte e accertate con procedimento amministrativo basato su elementi obiettivi o idonea documentazione (Cass. n.23530/2024; Cass. n. 82058222/22; Cass. n. 7187/21; Cass. n. 5360/20).

Infine, l’uso stagionale degli immobili non esclude la ricorrenza del presupposto impositivo, qual legato alla disponibilità dell’area produttrice di rifiuti; la mancata utilizzazione della struttura in questione per alcuni mesi dell’anno di per sé non può corrispondere alla previsione di esenzione dal tributo. L’art. 62, comma 2, D.Lgs. n. 507/1993 (a l’art. 33 del Regolamento presuppone una licenza stagionale) indica, difatti, come causa di esclusione dell’obbligo del tributo le condizioni di “obiettiva” impossibilità di utilizzo dell’immobile, che – di certo – non possono essere individuate nella mancata utilizzazione dello stesso legata alla volontà o alle esigenze del tutto soggettive dell’utente (Cass. 18316/04, 17524/09), e neppure al mancato utilizzo di fatto del locale o dell’area, non coincidendo – com’è evidente – le prime ed il secondo con l’obiettiva non utilizzabilità dell’immobile.

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25/11/2025 https://smart24tributilocali.ilsole24ore.com

Le manomissioni stradali del servizio idrico devono pagare il CUP

 Quante volte ci siamo imbattuti lungo le nostre strade urbane in enormi cantieri con scavi nel manto stradale necessari per sostituire, manutenere o allacciare utenze alla rete idrica? Quante di queste iniziative versano regolarmente il Canone per l’occupazione temporanea realizzata come cantiere su aree appartenenti al patrimonio indisponibile?

Situazioni certamente attratte nel presupposto che tuttavia spesso sfuggono al pagamento per errate interpretazioni della norma in relazione a presunti requisiti soggettivi che garantirebbero l’esenzione o per altri requisiti oggettivi che altrettanto fornirebbero all’occupante motivo di esclusione.

Invece sull’applicazione del canone, con applicazione della tariffa temporanea, non vi è dubbio, anche quando l’occupazione viene realizzata per interventi sull’infrastruttura idrica di proprietà pubblica data in uso gratuito al soggetto gestore del Ciclo Idrico Integrato.

È quanto disposto nella sentenza del Giudice di Pace di Treviso numero 788 del 15/10/2025.

Innanzi tutto nella sentenza si legge un passaggio interessante che caratterizza il CUP come entrata di natura pubblicistica avente natura impositiva, assoggettata ai principi generali del procedimento tributario di accertamento ed all’onere di motivazione di cui all’art. 7 co 1 L. 27.07.2000 n° 212 (Statuto dei diritti del contribuente).

Concetto richiamato dal Gdp di Treviso utile per ricordare come deve essere impostata la gestione di questa entrata, della quale oggi se ne sta ancora dibattendo la natura.

La questione affrontata nel giudizio riguarda la richiesta di pagamento del CUP per occupazione temporanea a carico della società concessionaria del servizio idrico nell’Ambito Territoriale Ottimale denominato Veneto Orientale.

La società presenta ricorso contro la richiesta ritenendosi esente dal pagamento in considerazione innanzi tutto della inapplicabilità del CUP stante il rapporto di specialità degli articoli 151 – 153 del D.Lgs 152/2006 rispetto alla Legge n. 160/2019 e in più per effetto della devoluzione gratuita prevista al termine della concessione che garantirebbe l’esenzione ai sensi della lettera D del comma 833 L. 160/2019.

Sul motivo di inapplicabilità del CUP per il rapporto di specialità previsto nel Codice dell’Ambiente il Giudice chiarisce che: “Ed invero, ritenuto che le richiamate disposizioni di cui alla L. n° 160/2019 ed al D.Lgs. n° 152/2006 (Codice dell’Ambiente) attengono ad ambiti e finalità differenti tra loro, in relazione a quanto eccepito da parte opponente ed al richiamo del “… Rapporto di specialità degli artt. 151-153 del D.Lgs. 152/2006 rispetto alla L. n. 160/2019 …” è da evidenziarsi che …” e qui il giudice richiama quanto già stabilito dalla Corte di Cassazione nella sentenza Cass. Civ., SS.UU. n° 31752 del 05.12.2019 nella quale si stabiliva:

“… I canoni di concessione per l’utilizzo di superfici demaniali a carico dei concessionari del servizio idrico integrato, …, sono sottratti all’ambito di applicazione del principio di gratuità di cui all’art. 153 del d.lgs. n. 152 del 2006, dovendosi distinguere la concessione del pubblico servizio idrico integrato – nel cui ambito la legge dispone la gratuità dell’uso di beni (quali acquedotti, fognature, impianti di depurazione ed altri) indicati dall’art.143 del d.lgs. n. 152 del 2006 come necessari alla gestione del servizio – e la concessione d’uso delle superfici demaniali mediante occupazione o attraversamento delle stesse con i manufatti indicati dall’art. 8 del regolamento impugnato; tali manufatti, anche ove costituiscano le infrastrutture di cui all’art. 143 cit., si distinguono dalle superfici demaniali sulle quali insistono o che attraversano, per cui la gratuità dell’uso non può estendersi, in via di interpretazione del disposto degli artt. 153 e 143 del d.lgs. cit., all’uso di altri beni del demanio idrico, tenendo anche presente che il principio generale a loro sotteso non è quello della gratuità bensì della onerosità dell’utilizzo del demanio idrico. …”

Di conseguenza, anche la doglianza sulla devoluzione gratuita si dimostra non pertinente, innanzi tutto perché eventualmente l’ipotesi di esenzione invocata riguarderebbe l’occupazione permanente realizzata con l’infrastruttura del pubblico servizio e non certo il cantiere stradale temporaneo realizzato per la posa o manutenzione delle condutture, e in ogni caso risulterebbe inapplicabile in quanto nel settore idrico non può mai realizzarsi l’ipotesi di devoluzione gratuita. Nella sentenza si spiega infatti che:

“Dalle superiori richiamate pattuizioni convenzionali si evince che al termine della concessione è prevista la corresponsione di un corrispettivo e/o indennità per la restituzione delle opere non completamente ammortizzate al termine della concessione se non interamente realizzate con contributi dei terzi, nonché per la restituzione delle opere che non abbiano superato la fase di collaudo e per la restituzione delle opere eseguite, successivamente all’affidamento, dal Gestore con fondi propri derivanti da proventi extra tariffari. Da ciò discende la non devoluzione gratuita da parte di XXX al Comune…”

Viene comunque evidenziato come l’invocata esenzione, che non spetterebbe in ogni caso, non può neppure essere valutata al caso in parola trattandosi di una richiesta di pagamento per occupazione temporanea. Si legge in sentenza:

“Inoltre è da evidenziarsi che l’esenzione motivata da parte opponente non può operare nel caso specifico stante che l’avviso di accertamento impugnato è relativo ad una occupazione temporanea eseguita a mezzo deposito di materiali e non di occupazione permanente “… con impianti adibiti ai servizi pubblici …”, come espressamente richiesto dalla detta esenzione.

In definitiva possiamo confermare ancora una volta come le occupazioni stradali realizzate con cantieri per la posa e manutenzioni delle reti dei servizi pubblici sono sempre soggette al pagamento del CUP con applicazione della tariffa temporanea, regola a cui non sfuggono i lavori eseguiti dalle società che gestiscono le condutture idriche.

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27/11/2025 https://ntplusfisco.ilsole24ore.com

 Fabbricati rurali e terreni, tutte le verifiche per evitare il versamento Imu

Test sui requisiti che consentono l’esenzione in vista del saldo in scadenza il 16 dicembre

Si avvicina il 16 dicembre, termine per il versamento della seconda rata Imu. Per il mondo agricolo, l’imposta può risultare dovuta sui terreni agricoli, su quelli edificabili e sui fabbricati rurali.

Terreni agricoli

Per quanto riguarda i terreni agricoli, occorre combinare il disposto del comma 746 (ultimo periodo), del comma 752 e del comma 758 della legge 160/2019.

Il comma 746 detta la regola generale disponendo che per i terreni agricoli (e per quelli coltivati) il valore è costituito da quello ottenuto applicando un moltiplicatore pari a 135 all’ammontare del reddito dominicale risultante in catasto al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato del 25%.

Sul valore così determinato, il comma 752 prevede l’applicazione dell’aliquota di imposta in misura pari allo 0,76% che il comune, con deliberazione del consiglio comunale, può aumentare fino all’1,06% oppure diminuire fino ad azzerarla.

Il comma 758 prevede, invece, delle eccezioni alla regola appena vista; i terreni che soddisfano alcune condizioni non sono soggetti al versamento dell’imposta. Tra questi, la lettera a) include i terreni agricoli posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, anche se società, iscritti nella previdenza agricola, indipendentemente dalla loro ubicazione.

Sul punto, si osserva che la disposizione trova applicazione anche per i cosiddetti «aspiranti Iap» (comma 5-ter, articolo 1, Dlgs 99/2004) cioè per quei soggetti che, privi dei requisiti necessari per ottenere la qualifica (competenze e conoscenze, prevalenza del reddito agricolo su quello di lavoro e prevalenza del tempo di lavoro agricolo rispetto ad altro), si iscrivono nella gestione previdenziale e si impegnano a conseguire i requisiti entro i successivi 24 mesi (o nel termine più lungo previsto dalla competente regione).

Terreni edificabili

Se il terreno è suscettibile di utilizzazione edificatoria, le regole da applicare sono quelle del comma 746 (terzo periodo) che prevedono la determinazione del valore in misura pari a quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione; il valore si determina avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. Non essendo prevista un’aliquota specifica, sul valore delle aree fabbricabili si applica l’aliquota ordinaria (comma 754) pari allo 0,86% che i comuni possono diminuire fino all’azzeramento.

Se il terreno edificabile è posseduto e condotto da un coltivatore diretto o da un imprenditore agricolo professionale (anche se società), iscritti nella previdenza agricola, ai fini Imu si ricorda che lo stesso va considerato agricolo e, quindi, l’Imu risulta non dovuta. Si precisa che al fine di applicare questa disposizione deve persistere sul terreno «l’utilizzazione agrosilvo-pastorale», cioè, deve essere svolta sul terreno un’attività agricola di coltivazione, silvicoltura, funghicoltura o allevamento.

Fabbricati rurali

Infine, per quanto riguarda i fabbricati rurali si devono distinguere due tipologie: se rurali abitativi seguono le regole previste per la generalità dei fabbricati abitativi e, quindi, ad esempio, non sono soggetti ad imposta se adibiti ad abitazione principale; quelli rurali, invece, sono soggetti ad imposta con aliquota pari allo 0,1% che i comuni, anche in questo caso, possono ridurre fino all’azzeramento. La base imponibile per i fabbricati rurali si determina applicando all’ammontare della rendita rivalutata del 5% uno specifico coefficiente, differenziato in base alla categoria catastale dell’immobile (65, ad esempio, per i fabbricati del gruppo D).

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27/11/2025 https://ntplusfisco.ilsole24ore.com

Rischio Imu sulla casa assegnata all’ex coniuge con figli maggiorenni

 In vista del saldo 2025 resta aperto il tema dell’imposta nei casi di separazione. Per i Comuni con la maggior età dei ragazzi il proprietario torna soggetto passivo

In vista della scadenza di versamento per il saldo Imu 2025, torna alla ribalta una tematica che divide i contribuenti interessati e i Comuni dove sono situati gli immobili. Oggetto del contendere è l’imposta sull’immobile assegnato dal giudice in caso di separazione, scioglimento, cessazione degli effetti civili, annullamento, nullità del matrimonio e nei procedimenti relativi ai figli nati fuori del matrimonio.

La querelle fiscale

A norma dell’articolo 337-quinquies del Codice civile, «il godimento della casa familiare è attribuito tenendo prioritariamente conto dell’interesse dei figli» e tale diritto «viene meno nel caso che l’assegnatario non abiti o cessi di abitare stabilmente nella casa familiare o conviva more uxorio o contragga nuovo matrimonio».

La querelle a livello fiscale è sorta sulla corretta interpretazione da attribuire – in presenza di figli maggiorenni non economicamente autosufficienti che convivono con il coniuge assegnatario – all’articolo 1, comma 743 della legge 160/2019, secondo cui «è soggetto passivo dell’imposta il genitore assegnatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice che costituisce altresì il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario dei figli». Va anche ricordato che, per effetto della lettera c) del comma 741 del medesimo provvedimento normativo, è considerata “ex lege” abitazione principale «la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli, a seguito di provvedimento del giudice che costituisce altresì, ai soli fini dell’applicazione dell’imposta, il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario stesso».

È utile anche rammentare – in un contenzioso dove oggetto del contendere è proprio l’evoluzione dei termini utilizzati dal legislatore – che, in precedenza, l’articolo 4, comma 12-quinquies, del Dl 16/2022 stabiliva, ai soli fini Imu, che «l’assegnazione della casa coniugale al coniuge, disposta a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, si intende in ogni caso effettuata a titolo di diritto di abitazione».

La posizione dei Comuni

Secondo molti Comuni (che si rifanno alle Faq Ifel del 6 marzo 2020), in presenza di figlio maggiorenne non economicamente autosufficiente può porsi la necessità di continuare il mantenimento della casa familiare, ma ciò non avviene in virtù della qualifica di “genitore affidatario”, bensì in ragione degli obblighi economico patrimoniali dei genitori.

Queste considerazioni – che troverebbero il proprio fondamento nella pronuncia della Cassazione 10204/2019, secondo cui il collegamento tra affidamento, contributo al mantenimento e assegnazione della casa familiare è attenuato con il raggiungimento della maggiore età – farebbero cessare l’efficacia del trasferimento di soggettività passiva stabilito dal citato comma 743 della disciplina Imu, con la conseguenza che il coniuge assegnatario non sarebbe più “affidatario”. Diverrebbe così nuovamente soggetto passivo Imu il proprietario dell’immobile (generalmente il coniuge non assegnatario), il quale – non dimorando abitualmente né risiedendo anagraficamente nella ex casa coniugale – sarebbe tenuto a versare il tributo.

La tesi dei contribuenti

Questo orientamento incontra (come è facile immaginare) una forte ostilità da parte del coniuge non assegnatario, il quale si trova privato della possibilità di godere dell’immobile ma, nello stesso tempo, soggetto al pagamento dell’Imu. Si giunge a sollevare la possibile incostituzionalità della norma – ove letta alla luce dell’interpretazione dei Comuni – come dimostrerebbe la sentenza 60/2024 della Corte costituzionale, che ha dichiarato dichiara illegittimo l’articolo 9, comma 1, del Dlgs 23/2011, nella parte in cui non prevede che non siano soggetti all’imposta gli immobili non utilizzabili né disponibili a causa di una occupazione abusiva denunciata o con azione penale in corso, per il periodo dell’anno durante il quale sussistono tali condizioni. La Consulta ha infatti qualificato come “irragionevole” e contrario al principio di capacità contributiva l’assoggettamento a imposta di un contribuente privato della disponibilità del bene per il fatto di un terzo.

A ogni modo, la difesa in giudizio dei genitori non assegnatari (che, come si vede dalla scheda in pagina, sta incontrando il favore della giurisprudenza prevalente, oltre che quello del Mef, circolare 1/Df/2020) muove dal fatto che varie sentenze di Cassazione (da ultimo l’ordinanza 23443/2025, ma in precedenza ordinanze 4303/2025 e 32151/2023) hanno ritenuto pacificamente operante l’articolo 337-quinquies del Codice civile in presenza di figli maggiorenni conviventi e non economicamente autosufficienti: situazione che verrebbe traslata in ambito fiscale ai fini Imu, essendo la relativa norma una diretta conseguenza di quella civilistica.

Per di più, dottrina e giurisprudenza concordano che è solo l’autorità giudiziaria a poter far cessare il diritto di abitazione, senza che la maggiore età possa modificare nulla in via automatica e senza che il Comune possa in alcun modo sindacare le pronunce di tale autorità.

Le recenti pronunce in sintesi

Cgt Livorno 148/02/2025

L’assegnazione della casa familiare a uno dei genitori è destinata a valere anche oltre il compimento della maggiore età da parte dei figli conviventi, purché questi ultimi non siano divenuti economicamente autosufficienti, dovendo il giudice valutare caso per caso, e con criteri di rigore proporzionalmente crescenti in rapporto all’età dei beneficiari, le circostanze che giustificano l’assegnazione dell’immobile. In termini: Cgt Belluno 10/01/2024.

Cgt Bari n. 1874/09/2025

La differente formulazione della norma introdotta dal comma 741, lett. c), n. 4, che fa riferimento alla casa familiare e al genitore, e non più alla casa coniugale e al coniuge, è volta solo a chiarire che nell’ambito dell’assimilazione all’abitazione principale sono ricomprese anche le ipotesi di provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare in assenza di un precedente rapporto coniugale. In termini: Cgt Modena 403/01/2024.

Cgt Bologna 174/02/2025

La modifica normativa ha soltanto una connotazione estensiva, in quanto funzionale a fare rientrare nel perimetro dell’esenzione Imu per l’abitazione principale, oltre al coniuge assegnatario dell’immobile, anche il genitore affidatario dei figli nel contesto di una coppia di fatto. In entrambi i casi, ai fini dell’esenzione, la norma richiede che l’assegnazione derivi da provvedimento del giudice, la cui individuazione e assegnazione della casa familiare non può essere contestata dal Comune in relazione all’esenzione dall’imposta.

Cgt Padova 20/02/2025

La norma di cui all’art. 1, c. 741, legge 190/2019 (esenzione in capo al genitore non affidatario di figli minori o maggiorenni non autosufficienti) non è estensibile per via analogica trattandosi di disposizione eccezionale e di stretta interpretazione in quanto deroga al principio costituzionale di capacità contributiva (art. 53 della Carta).

Cgt Milano 3176/07/2025

Non sussiste alcuna disposizione che subordina la permanenza della soggettività passiva Imu al coniuge assegnatario alla condizione della prole in ordine all’età e/o dell’autosufficienza economica. In termini: Cgt Genova 610/02/2025.

Cgt Belluno 65/01/2024

La definizione di genitore affidatario, contenuta nei commi 741 e 743, deve intendersi riferita non solo al titolare esclusivo della responsabilità parentale, ma anche al genitore presso il quale il figlio risieda abitualmente, anche in regime di affidamento congiunto, risultando perciò pacifica la qualifica di abitazione principale.

Cgt Padova 142/02/2024

Lo status di genitore affidatario può essere revocato solo da un successivo provvedimento giurisdizionale, avente pari effetto costitutivo, e non da una valutazione discrezionale operata dal Comune, priva di appiglio logico e normativo.

Cgt Genova 586/01/2023

Il diritto di abitazione dovrebbe prevalere in tutte le ipotesi di assegnazione della casa coniugale disposta con i provvedimenti giudiziali e ciò deriva dal fatto che il legislatore ha esplicitamente usato l’espressione “in ogni caso